物业管理法律责任.ppt

4 物业管理法律责任 4.1物业管理法律责任概述 4.2物业管理民事法律责任 4.3物业管理行政法律责任 4.4物业管理刑事法律责任 掌握 1、基本概念 物业管理法律责任、物业管理民事法律责任、物业管理违约责任、物业管理侵权责任、物业管理行政法律责任 2、问答题 （1）民事法律责任的特点及一般侵权责任的构成要素。 （2）物业管理中民事免责的条件有哪些？ （3）物业管理民事责任的承担方式？ （4）物业管理中有哪些违约行为和侵权行为？ 熟悉 （1）如何理解物业管理法律责任的特征? （2）违约责任与侵权责任有哪些区别? （3）物业管理中的行政违法行为有哪些？ 【引入案例】 停车场大树砸坏小轿车，物业服务企业应否承担法律责任 某日, 北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3 万元。5个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求物业公司承担原告理赔给客户的 3.3 万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业服务公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业服务公司则认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。 4.1 物业管理法律责任概述 4.1.1物业管理法律责任的概念和特征 （一）物业管理的法律责任的概念 物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。 法律责任指由于公民或法人违反了法律的行为而应承担的法律后果。 (二)物业管理法律责任的特征 4.1.2物业管理法律责任的种类 （一）物业管理民事法律责任 民事责任是指民事主体违反合同义务或法定民事义务而应当承担的责任，分为违约责任和侵权责任。其特征有： （1）民事责任是因为违反民事义务而承担的法律后果。 （2）民事责任主要是财产责任。 （3）民事责任的范围与违法行为所造成的损害范围相适应。 违约责任：指物业管理活动中，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。 侵权责任：指物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民人身权的行为而应承担的不利后果。分一般侵权责任和特殊侵权责任。 财产权包括物权和债权；人身权包括人格权和身份权。名誉权、隐私权、荣誉权等。 一般侵权责任的构成条件： （1）行为具有违法性 （2）损害事实客观存在 （3）违法行为与损害事实之间有因果关系 （4）行为人主观上有过错 法律责任主体 违法主体 【案例1】 在小区内摔伤物业公司是否承担责任？ 2000年1月7日上午, 徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上行走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑到摔伤，医院诊断为骨折。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人探望。徐某要求物业公司为此承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执己见诉至法庭。请分析物业公司是否应承担责任？为什么？ 违约责任与侵权责任的区别 违反原有义务不同 保护权利的性质不同 构成要件不同 对责任人的要求不同 对第三人的责任不同 赔偿范围不同 诉讼管辖不同 诉讼时效不同 免责条款的效力不同 责任方式不同 （二）物业管理行政法律责任 物业管理行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的性质法律后果。 违法行政责任和行政违法责任。 （三）物业管理刑事法律责任 主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑。 附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利。 4.1.3物业管理法律责任归责类型 （一）归责类型 （1）过错责任类型 （2）无过错责任类型（严格责任类型、适合产品责任、合同违约责任等） （3）公平责任类型 【案例2】过错责任案件：大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案。 某大厦是被告A实业公司开发的写字楼，产权是实业公司的，委托物业公司B进行管理。大厦共16层，由于其窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落事件，租户普遍提出意见，实业公司A未及时进行修缮处理。2011年5月21日下午3时许，13层广告公司员工于某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落破碎下落插入楼下孙某头部，致使其当场昏迷被送医院，先后用去医疗费、护工费及误工损失费等8万元，事后孙某将公司A、B及于某告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。 本案谁应当承担民事责任？问什么？