宁波市银亿日湖项目的营销策划报告.ppt

银亿日湖项目营销策划报告;第一部分 认识篇;第一部分 认识篇;认识城市;认识一：城市契机——杭州湾大桥的建造;宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“1—2小时交通圈”逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的发展高潮。 ;宁波城市势能判断;宁波城市规划;认识一：远期——城市RBD建造;认识板块1;认识板块2;认识板块2;板块已供应量;地块 名称; 凯德置地计划用3年的时间对该项目进行开发，预计项目总建筑面积约22.5万平方米，75%为公寓（1300多套），全部做精装修，预计2006年下半年开盘，销售均价10000元/平方，其余25%将开发写字楼和商铺（近6万平方米）。 人民新村2期地块：案名为日湖家园，高层、小高层，主力面积在100-120平方，预计2006年初开盘，销售均价7000元/平方； 日湖以东1#项目、日湖以东2#项目和雅戈尔项目，都将以日湖作为楼盘设计的依据和宣传主打卖点，宁波购房者对江北和日湖都将有全新的认知，尤其是银亿、雅戈尔等宁波一线品牌开发商的介入，这里将形成宁波市中心的全新高档楼盘板块——日湖板块；;产品形态：容积率较高，5个项目平均容积率接近2，规模化和高层化逐渐成为两岸楼盘规划设计的主流；产品形态以小高层、高层为主，各楼盘都比较注重对景观资源的挖掘，一线湖景楼盘楼盘户型设计充分借助日湖的景观资源，设计比较大气，如银亿项目、雅戈尔项目；腹地楼盘户型比较讲究经济和实用，如日湖家园（人民新村2期地块）； 产品档次：由于受地价的限制，潜在地块大多走高档次开发路线，项目整体品质较高，尤其是雅戈尔的日湖以西项目，由于其开发的海景花园销售顺利，预计仍然会做超大户型，目标客户瞄准金字塔顶尖消费群体；而人民新村2期地块由于受地块景观条件、开发商实力等因素的影响，走经济型产品路线，档次定位相对较低，主力客源定位留恋市中心生活、但经济实力不是很强的宁波主力置业群体；;板块典型楼盘——北岸琴森;板块客源之变迁;板块潜在客源之构成; 板块潜在客源之特征描述;板块结论;认识一：中心地块——离三江口1.6公里;问题之叠加;问题一：项目产品形态多元化，具备城市综合体之形态，却不具备城市综合体之规模。 ;问题一：项目产品形态多元化，具备城市综合体之形态，却不具备城市综合体之规模。 ;问题二： 8栋别墅产品由于其唯一性，在区域内处于完全无竞争状态，成为区域独有独占产品。运作得当，8栋别墅将担负使整个项目具备跳脱竞争、具备独尊地位的重任。 ;问题三：机会与问题并存。 项目成功假设： 1、别墅面积：500/400M2——成功 2、别墅价格：15000元/M2——成功 3、公寓价格：7500元/M2——成功 问题： 1、别墅面积遭遇放大：800/600M2 2、别墅价格一味抬高：+5000元/M2 3、公寓价格被迫走高：+500元/M2 ;问题四： 拥有独占的产品、独享的湖资源，怎样完成概念独占与市场独创？ ;第二部分 战略思考篇;分解的解决之道;分解一：分解产品;分解一：分解产品;分解二：分解市场;分解三：分期价格;第三部分 营销策略篇;策略总纲;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;第四部分 营销执行篇;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;推广执行;营销执行;天下宁波帮（上海）推广。 1989年2月25日成立上海市宁波经济，又名上海市宁波同乡联谊会，现有会员2500余名。 宁波工商业联合会推广。 全市共有11个县（市）区建立了工商联，100个乡镇（街道）建立了分会，还建立了8个行业协会、同业公会，2个异地商会。 品牌联合。 核心是高档生活，通过不可缺少的家具、咖啡、红酒、时装、名车、名表、高尔夫、游艇等物质要素，体味生活。 建议品牌：宝马（代理商宝德） 联合展示、试驾活动。 ;银亿品牌的体验——未来生活，真实体验 银亿已建成项目的社区活动，可以安排到项目现场，或者参与已建成项目的社区活动。 虚拟网络的体验——虚拟社区，情境生活 以实际规划为原型，塑造一个虚拟的网络体验社区，让消费者在网络上体验纯粹的湖岸休憩生活； 现场实景的体验——社区样板，情境生活 商业+会所，构成样板区完全按照交房标准完成，商业有部门的装饰或者商家入驻； 生活方式的体验——社区活动，情境生活 利用会所、广场，举办一系列的社区活动，让业主真实感受到实在的社区生活。如“名车展”、“风水讲座”、“香氛