宁波慈溪古塘秋月项的目报告.docVIP

慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告 宁波金百利 目 录 一、项目背景 二、市场分析 三、项目机会与问题分析 四、项目建议 一、项目背景 （一）地理位置 项目位于慈溪城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学校、银行等。 （二）项目四至 北面：与三北名都隔街相望，对面商铺尚未交付； 南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆，商业气氛较佳； 东面：是景观大道，隔街是景观花苑 西面：西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼，往西即是三北大街商业中心。 北 （三）项目基本资料 住宅部分： 总套数共130套，其中187—189平方米15套，约占11.5%； 191—195平方米75套，约占57.6%； 197—202平方米40套，约占30.9%。 商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高5.4米） 总套数共34套，其中99—115平方米8套，约占23.5%； 130—135平方米6间，约占17.6%； 142—155平方米14间，约占41.2%； 212平方米以上6套，约占17.6%； 二、市场分析 近年来，慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了慈溪与外部的沟通，提升慈溪的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。 （1）房地产投资连年下滑 2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图 单位：亿元 2005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元，比上年增长16.6%。房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显，全年同比32.5%。房地产投资占全社会投资的比重11.8%，比上年下降8.6个百分点。年上半年房地产业投资完成亿元，占我市固定资产投资的，同比，拉动我市固定资产投资下滑。房地产业投资从年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”，市场再度陷入观望、胶着状态。逐逐逐好转年上半年商品房销售情况逐月好转，销售面积与销售金额从年初的万平方米和亿元分别增加到目前的万平方米和亿元，销售面积与销售金额增速从年初的－和－分别回升到目前的－和－。特别是在月份单月销售万平方米和亿元，其中现房单月销售达万平方米和２亿元，创下今年新高。房地产销售金额高出投资额亿元，说明房地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。 本月 比上年 指标 止 同期 累计 增长% 房地产业 46005 -44.8 商品房销售面积（平方米） 155415 71.1 商品房销售金额 62403 -3.8 （4）在售楼盘调查 住宅 项目名称：三北名都 产品类型：住宅 商铺 开 发 商：宁波宁盛 公开日期：2005年2月10日 策划代理：宁波法瑞德 工地位置：三北大街与景观大道交叉口东北侧 承 建 商： 东航工程 预售许可证： 景观设计：慈溪设计院 位置图示： 建筑设计：慈溪设计院 工程进度：已建成 交付日期：2007年6月30日 基地面积：20000平米 总建面积：70000平米 规划总户数：511户 容 积 率：3.5 绿 化 率：40% 总车位数：600个 规划产品（层数\幢数）：共6幢，4幢高18层，2幢17层 限 高：60米 产品分析 产品类型 面积范围 主力面积 平均价格 主力总价 得房率 户数 层高 销售率 高层 40-280 50-80 5800 900000 85% 474 3米 85% 配套分析 物业公司：暂定 物业服务内容： 周边配套：商业银行、 三北大街 、迪欧咖啡馆 西门小学 上林坊 会所配套： 园林特色：喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水系交相辉印，融为一体 车位配套：电视监控系统、红外线报警系统 装修情况：毛胚 付款情况 一次性付款：有 分期付款：有 按揭付款：首付不低于30%，按揭70% 客户分析： 企划方向：（广告主题）铂金地段 尊贵社区 产品力分析 地处成熟的高档住宅区域，又临近市中心，交通方便，周边配套设施齐全，北至大新路，南靠三北大街，东临周家路江，西连景观大道，设计豪华气派，是不可多得的铂金地段。 但位于繁华地段，噪音较多。 价格比较贵。以小户型为主，选择性小。公摊大。 备注（其他情况说明）：现房不多，面积50平米左右，选择余地不大而且价格比较高，如：15层东首套型面积67.23平米，单价6308元。车位12.5万/只，均有产权。价格：4700-6600。 销售情况追踪：05.12.13