常德市中德广场整合的营销报告.pptVIP

中 德 广 场  整合营销报告;写在前面： 一个好的思想或者概念，总能给这个瞬息万变的市场带来利益，甚至引领一段时期的风向标准。 于是我们创造了它并让多数的人去追随这个步伐。; 随着城市的高速发展，城市中心的居住环境愈显恶劣，城市的“通勤带”成为居住的首选。城市中心则慢慢形成城市的CBD——中央商务中心，成为一个城市的商务符号。 城市与城市之间的沟通也通过全球化的商务平台、通过城市的CBD来实现，CBD成为一个城市展示自己实力与魅力的代名词。 ;城市都应有其卓越的地标;市 场 现 况;我们的目的： 常德商业与服务业发达，辐射湘西北地区。因常德城市特点，故城市定位为：省会长沙的后花园，国家级旅游城市张家界的后勤基地。贸易上自然成了以常德为中心的发展趋势，这为写字楼发展提供了前提条件。 常德第三产业的发展势头相当迅速迅猛，而各个产业中将渐渐出现规模企业、品牌企业、高端定位企业的态势，常德休闲产业已从过去的低层次消费向文化休闲、体验休闲的高端方向发展，意味着高端的商业经营人才、创意人才将渐渐集聚常德，因此，会催生高端商务平台的产生。 基于常德市场大趋势的发展，必然需要一种全新的纯正商务办公环境。我们的目的就是抓住市场的空白点，走在常德的前面，改变常德的商务环境甚至商务格局。如是中德广场项目应运而生。  ;   新事物的产生，在世界上会引起很多种反应。可能被作为奇迹，大家顶礼相拜；但也可能视为异端，群起打压。这主要是归结于事物本身对于这个社会能起的的利弊多寡。所以必须解决抗性才能运做良好。在一个习惯了商住模式的城市，如何让目标客户改变观念，接受纯正的商务空间并承担适当的溢价费用； 对于一个成长型的城市，如何在CBD未成型的情况下，让人认识到本 区域板块对城市现在及未来的影响，并得到其认可； 对于一个急于招商、优化产业结构的城市，如何让现有企业主具有“引进来，更要走出去”的大商战略，成为影响销售的重要一环； 这些都是相关项目生死的问题。从专业角度看来，常德写字楼高端市场还是空白，这意味着本项目的介入的唯一性和超前性，商业竞争是残酷的，快一步甚至是快半拍都能抢得市场，但有其利必有其弊，超的太前就只能为他人做好嫁衣。 ;了解自己是解决问题的第一步 产品SWOT分析——;项目劣势： 目前片区商务氛围和商务形象较差。 项目周边建筑群较密集，对项目形象造成一定影响。 项目产品有一定的缺陷，底层大厅商务配套达不到专业写字楼要求，办公室进深较大等，另外，规划商务广场较小。 关键点：商务气氛差、周边写字楼不规范、产品达不到宣传的水平。 ; 项目机会： 城市西进，政务区域和商务中心西移，芙蓉板块的形成，对项目将来的升值带来利好。 常德城市的产业划分及政府未来五年的产业规划对写字楼市场需求能产生极大的刺激。 一部分企业在与港粤贸易交流中，在对新观念的领悟力上已经取得了长足的进步，有了大商大赢的观念。 国家政策对住宅交易的控制，使得民间资本对于投资机会的选择上存在着大量的机会，写字楼投资完全有可能形成新的投资项目增长点。 关键点：政府规划政策极好、本土品牌企业发展迅速、无其他竞争对手。;项目威胁： 整体市场价格偏低。 住宅商务混合使用严重，不规范，相对影响整体市场的操作。 由于项目的开发进度问题，很可能采用虚拟营销方式，不能适应企业办公的一次性到位的要求，很难增加客户对新型项目的认知度。 关键点：本地写字楼市场价格偏低、政策对商住区分的界定在本地还没有落实，虚　　　　 　　　　拟营销方式，市场认知度低。; 由上述分析可看出 项目外立面利落俊朗，设计意识超前，但产品规划与设计存在一些缺陷，对项目销售造成一定难度； 区域商务氛围和商务形象较差，对大公司的吸引力较小； 本土企业的迅速发展，再加上城市西移的利好，项目的独一性，可吸引一批企业进驻，本项目的主要目标客户是大中型企业和外资企业，故对本地块的商务造势和宣传势在必行； 竞争无相关对手，主要是对整个社会商务模式观念进行扭转，引领潮流。 ;项 目 定 位;什么人才是我们的客户？;怎样去和他们沟通？;主打广告语——;推广思路;引导预热：07年8月—10月;沸腾开盘：07年9月—11月;持续热销：07年11月—08年2月; 媒介投放组合方案建议;1、报纸广告： 报纸广告的效果是不容置疑的，针对目前这个现阶段比较重要的时间段，有必要进行大规模的宣传；迅速提高中德广场的知名度。 硬广 以“ 大商赢天下”为