常熟名流庄园二、三的期项目可行性分析报告.docVIP

 目 录 第一部分 项目投资开发环境分析 2 一、区域经济发展状况 3 二、区域人口结构及消费特征 10 三、宏观政策分析 15 四、投资环境总结 16 第二部分 常熟房地产市场分析 17 一、常熟房地产市场发展状况分析 18 二、常熟市商品住宅市场板块的划分及其差异 20 第三部分 地块条件分析 25 一、地块经济指标 26 二、地块条件和未来发展状况 26 第四部分 项目财务评估测算 27 一、项目评估概述 28 二、报告编制说明 29 三、项目评估依据 31 四、项目投资评估 35 五、项目评估结论和建议 39 第一部分 项目投资开发环境分析 区域经济发展状况 1．常熟宏观经济发展状况 1.1GDP与GDP增长率 根据最新数据显示，2008年常熟城市经济平稳开局一季度全市实现地区生产总值288.05亿元，按可比价增长18％。 08年的良好开局是建立在07年的快速增长基础上。 2007年，国民经济继续在高位上稳定运行全市实现地区生产总值975.71亿元，同比增长18%。三次产业分别实现增加值17.65亿元、577.48亿元和380.58亿元，分别增长0.2%、17.1%和20.5%。服务业增加值增速快于二产3.4个百分点，三产占比由上年的38%升至39%。 综合来看，常熟GDP年均增长率高于江苏省约5个百分点，高于全国约10个百分点，其经济排头兵地位进一步稳固，是长三角地区经济最发达地区之一。 1.3人均GDP分析 人均GDP发展与市场关系 2007年常熟市人均GDP已经突破12000美元，常熟经济水平已达到中等发展国家水平，进入市场成熟、平稳发展阶段。 2007年，完成固定资产投资291.19亿元，增长12.3%。工业投资192.63亿元，增长4.6%，其中，高新技术产业投资47.25亿元，占工业投资的24.5%，比上年提高11.2个百分点。受房地产投入拉动，服务业投资不断走高。2007年，服务业完成投资98.29亿元，增长30.7%，快于工业投资18.4个百分点。其中房地产开发投资62.24亿元，增长51.5%，总额占到服务业投资的63.3%。外向型经济发展加快2007年，新办私营企业1842家、个体工商户7812户，期末分别实有13361家和57182户。个体私营经济累计注册资本达到463.88亿元，增长18.2%，其中私营企业注册资本达432.36亿元，增长19.4%，总量在全省县市中继续领跑。年末实有注册资本超千万元的私营企业1104家，其中超3000万元的239家、超5000万元的133家、超亿元的20家，分别增长48%、51%和186%。 2007年，市新签外资合同245项，其中增资108项，增长50%。实现注册外资17.03亿美元，增长6.4%，实际利用外资（商务部口径）7.10亿美元，增长10.4%。外贸依旧延续上年强劲增势。全年建办境外企业8家，期末实有37家，分别增长33.3%和27.6%。，。【】 园区内主导产业投资比例分析 园区内已形成了以造纸、能源、建材、化工、汽车零部件为主导的临江产业群体，吸引了国际上一批著名的跨国公司前来投资，如芬兰UPM，日本大金、住友、夏普，台湾长春化工、迦南电通，香港理文纸业，法国阿托菲纳。 四大主要投资产业投资额度 单位：亿美元 目前园区内的产业分布以轻工业和传统重工业为主导产业，而新兴产业如电子信息、生物医药、精密机械、新型材料、高档轻纺等所占比例较少。可以看出，一方面园区内高经济产出使得职工收入水平较高，提升了城市年轻客群的购买力；另一方面由于入住产业的制约，其对外导入高科技人才的力度较弱，因此对于高端