德思勤2006年东莞市的中环石龙西湖项目前期策划思路.ppt

中环石龙西湖项目 前期策划思路 ;本报告需要解决的问题;报告结论—1;报告结论—2;报告结论—3;报告结构;地块状态;项目四至;目标梳理;目标梳理;报告结构;机会和威胁;机会和威胁;机会和威胁;机会和威胁;机会和威胁;机会和威胁;SWOT分析;发展策略;项目核心竞争力;报告结构;总体战略和定位;开发方向一;开发方向二;战略反思;总体战略和定位;1. 市场环境—石龙小户型市场;1. 市场环境—租赁市场状况;1. 市场环境—市场价格水平;一级圈层：半径约2公里;2. 价值挖掘—交通价值;2. 价值挖掘—商业配套价值;所以我们选择酒店式公寓作为启动区;东江地标式全江景酒店服务公寓;3. 战略方向和定位—购买客户定位;3. 战略方向和定位—居住客户定位;平层+小复式+ LOFT/（居住+商务）;预计：4500-5000元/平方米 （精装修/2007年初推出）;住宅分析与定位;1. 市场环境——片区住宅物业供应分析总结;1. 市场环境——项目片区市场户型和客户分析总结;1.市场环境——销售状况及价格水平分析总结;1. 市场环境——周边经典案例; a. 客户特征：石龙高端客户购买力极强，主要关心地段、自然景观、稀缺尊贵等，而价格是中低端客户更为关注的因素之一。 b.价格承受度：洋房价格已经突破4000元/平方米，从世纪滨江洋房的销售率来看，这个价格难以得到多数客户的认同； c.整体发展趋势：市场的放量较大，供应量正逐步趋向饱和状态，使得楼盘间的竞争激烈，同时受到国家地产政策的影响，目前石龙众楼盘的销售节奏普遍减慢，销售周期拉长。 ;市场是定位的核心和基础;目前市场;莞北首席国际江景大社区;3. 住宅物业定位——形象定位;3.住宅物业定位——客户定位;产品组合：平层为主（小部分复式+跃式） 中大户型为主（120-140m2/160-180m2）;开发方向一、4000-4500元/平方米 开发方向二、4500-5000元/平方米;商业分析与定位;1. 商业环境——产业分布;莞 龙 路;1. 商业环境——交通规划;一、商业核心 老城区（中山路、绿化路、兴龙路）和西湖区为中心。 二、石龙镇商业网点的分布??? 老城区：零售网点和农贸市场的主要聚集地、酒店业； 新城区：商业还有待发展，大部分设施尚处在规划建设阶段，商业网点相对较少。 西湖区：主要集中了大型专业批发市场、酒店业、饮食业、服装批发业及其它一些大众消费档次的商场，众多零散的个体摊贩。;2. 商业市场——西湖区专业市场分布;金沙湾广场;1. 作为东莞市商圈的核心组成部分，石龙镇的商业发展对周边镇区具有较强 的凝聚力和龙头作用； 2. 它不仅可以吸引周边的时尚消费群体， 还会使周边镇区在市场发展过程中 逐渐向其聚集； 3.凭借周边商业对石龙商业的有力补充，在商业布局上逐渐放弃一些粗放型 网点，而主要向商业的集约化经营方向发展。 ;3. 商业体量初步判断;备选方案： ;目前市场;4. 商业物业定位——商业目标假定;4. 商业物业定位——商业目标假定/客户分析;一切从客户需求出发 常识1——客户动机；经济利益 常识2——客户决策视角：投资回报 常识3——客户判断基础：经营前景;莞北商圈核心*江岸纯街铺;4. 商业物业定位——分定位;临江街铺：中档偏高，小部分高档 专业市场：中档,专业分区;4. 商业物业定位——业态定位;4. 商业物业定位——产品形态;4. 商业物业定位——购买客户定位;开发方向一、 一层街铺15000-18000元/平方米；一层内铺9000-10000元/平方米。 开发方向二、 一层街铺13000-16000元/平方米；一层内铺8000-9000元/平方米。;总体战略和定位;报告结构;物业发展建议;物业发展建议; 一个单元;户型设计;空间组合构想;配套设施; 楼体中南北方向交错设置空中花园，楼顶设置天台花园并按不同主题进行创意设计，可在楼体内增强自然通风和采光，提供人性化的休闲娱乐空间，改善景观环境; 针对不同公寓类型，管理服务的内容与标准需进行具体区分，服务必须完全贴合客户的差异化需求;物业发展建议;规划布局;案例二、星河湾;案例三、珠江帝景;建筑设计——户型设计;案例二、中海名都;建筑设计——新政应对;建筑设计——新政应对;建筑设计——新政应对;建筑设计——新政应对;建筑设计——新政应对;建筑设计——户型创新;建筑设计——户型创新建议;2、入户花园、空中花园 ;建筑设计——外立面设计;建筑设计——外