怀化市辰溪心家泊花的园项目商业营销思路报告.ppt

;关于本次商业报告的理解和说明 ;各方需求;如何轻松驾驭这一复杂而矛盾的棋局？;目 录;一、心家泊花园商业一期一批次概述 1、心家泊花园商业一期一批次类型划分 2、心家泊社区商业类型一期一批次分析;心家泊商业类型划分图： ;心家泊商业类型 ;沿街商业街是指以地域外和周边居民为主要服务对象的商业形态。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。;心家泊商业类型 ——按照商住比分析;目 录;二、商业的整体定位 1、总体定位 2、名称定位 3、业态组合规划 4、租售定位;总体定位;名称定位;业态组合规划;心家泊内商业街划分细化图 ;心家泊内商业总体业态组合规划 ;风情商业步行街定位;心家泊外商业街划分细化图 ;心家泊外商业总体业态组合规划 ;本项目外商业街定位说明;内、外商整体租售定位;分阶段策略：;一期一层平面图;第二阶段：预计在2011年初，小区业主会有一个入住的高峰时期，此阶段业主需要的商业类型为生活配套类的商业为主，此阶段可重点针对：小型超市、便利店、生蔬水果等业态进行招商，可免租半年—一年，视其品牌与规模大小而定。商业业态位置可考虑如下图：;一期一层平面图;第三阶段：项目二期在2011年X月交房，预计在过年后，小区业主会有一个入住的高峰时期，此时预计一、二期业主入住了60%，约300户左右，人气、商气逐步形成，此阶段可对业主的休闲、餐饮等提供配套商业，建议一期一批次全面招商展开。可重点针对：服装、精品、西餐咖啡、足浴、茶艺等重点大型业态进行招商，建议可免租半年，视其品牌与规模大小而定，也可采用联营、自营的方式。并同时选择性的把前面的小型商业整合调整。可在此期间进行大型商家内部认购活动。商业业态位置可考虑如下图：;一期一层平面图;一期二层平面图;第四阶段：项目三、四期经过在2011、2012年的开发，将进行入尾声，心家泊花园作为辰溪地区的高端楼盘，项目商业街的价值逐步显现，通过前面的努力运做，商业街区日渐成熟，此时可以考虑只保留核心店，其余的小型商铺都可以等租约到期后，全部商铺进行对外公开发售（当前租户有优先购买权），以获取最大开发利润。;目 录;商业氛围的营造;商家进驻要求和原则（可以销售同步进行）;3、能吸引人流量的商户 有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，他们所带动的庞大人流将对整个商业街吸引人流量有重大贡献。 4、同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招同一层次同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的招商，就不要同时招来两家基本上都是经营同类产品的商家；核心店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如餐饮同茶楼因为经营特色有异，可以互补。;?5、前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场 在前期实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝小档次，无品牌的小商户进场。等到招商后期开业前期才开始放开。? 6、招大租户进场 保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后才允许小商家签约进驻。 ;商业氛围的营造;目 录;商业的物业管理;统一管理： 包含统一招商管理、统一物业管理等管理理念，在统一管理的基础上，再做到整合推广，帮助商家打开经营的局面。 分散经营： 由于统一招商在商铺开业之前基本可以完成，物业统一由物业管理公司负责管理。本项目因为涉及到不同的经营者，其经营必然采取分散经营。;目 录;七、社区商业的营销模式 1 、总体策略 2 、主要推广策略 3、主要招商策略 ;总体策略;主要招商策略;主要推广策略;主要营销策略;商业销售模式分类;售后返租;保租营销; 有意购买商铺做经营场地的商家先租用商铺，按月交租金，在一定时期内（通常是2－－3年）如果租用商家决定购买该商铺，发展商按租用时议定的价格出售，之前所交的租金总额可转作购铺首期款，办理成交手续和银行按揭手续后，商铺产权归商家所有。 先租后售的另一种情况是，承租商不一定就是购买者，发展商先将商铺出租，然后再找投资者，买家购??后发展商将此前所收租金总额连同对租金的权利义务一并转让给投资