思源经纪2008年天津的市保利武清项目定位思路报告.ppt

保利武清项目定位思路报告;项目定位思考前提;项目定位思考思路;项目本体分析;如何借势周边环境并引领造势？;借势——最大的利用资源;跳出——在更加广阔的范围看待本案;超越——全面提升项目价值;报告目录;项目本体分析;地块现况条件分析;我们在那里？;目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式清除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。;东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括2栋高层建筑）;距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。三条线路共配车36部，覆盖了武清新区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。;泉旺;地块周边教育配套;政府及市政机关;地块优劣分析;地块现况条件分析;;项目规划初步理解;地块现况条件分析;项目本体分析小结;项目本体分析;开发环境分析思路;宏观环境分析;宏观环境分析;天津经济持续高速发展，GDP快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础;从城市规划角度看—— 武清区位优越，扼守天津发展主轴线;从产业角度来看——京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能;从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能; 1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。 2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变。;宏观环境分析;宏观环境小结;宏观环境分析;区域环境分析; 区 位 城区距北京71km 天津25km 首都机场90km 天津???71km 基本情况 区域面积 1574km2 乡镇街 29个 村 741个 人口 82万;武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。 ;区域环境分析;武清区GDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没; 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用，预计第二机场选址工作在2007年完成，2010年启动建设，2015年建成投入使用。;从人口角度看—— 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长;区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源;多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津;京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展 ;围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。规划面积1800亩，定位为：商业、居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居住区等多个项目。;前进道两侧开发建设;从城区居住板块格局看——本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大;武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加;从产业园区发展现状及未来趋势可以看出—— 随着产业的发展，本案将会承担部分产业的居住功能需求;武清区工业园区发展概况;武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。 武清开发区规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。 目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的500余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。;武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商业发达，市场容量巨大的黄金地带;武清开发区总体规划; 经过十年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业 ;投资方;天鹅湖大酒店 ;武清逸仙园工业区 ;入驻企业情况及代表企业;武清逸仙园代表企业 ;武清逸仙园代表企业;武清逸仙工业园周边配套;武清县区级工业区发展情况——王古经济区 ;武清县区级工业区发展情况——梅