无锡市区域商业市场的调查.docVIP

区域商业市场调查 一、项目的区位分析 本区域内的商业主要集中在青石路与凤翔路的两侧，具体的商业状况如下： 青石路地段：无锡市知名的饮食街——欧风街，距离市中心较近，商业氛围浓厚，人气较旺，目前商业经营情况较好；业态以餐饮和服饰店等为主. 凤翔路地段：紧邻欧风街，但离市中心距离相对较远，目前整体的商业经营情况一般。业态以小型的餐饮、服饰、美容美发、杂货店和维修部等为主，档次与欧风街相比略低。 分析： 本项目靠近凤翔路与凤宾路交叉处，项目周边的商业基本可以分成青石路地段与凤翔路地段，本案处在凤翔路地段青石路的交接处，属于青石路板块的延伸段。从区位上看与青石路（欧风街）相比要稍逊一筹。 二、商业市场分析 商业环境分析 青石路：距离无锡市中心较近。是无锡市知名的饮食街（欧风街），配套较为完善，如诚隆超市、黄金海岸大酒店、状元楼等，商业氛围较为浓厚，人气较旺。 凤翔路：紧邻欧风街，但离市中心距离相对较远，沿线有着较多的居民小区，如凤宾家园、凤翔苑和绿洲花园等，有着较多的人口支撑。 分析: 从现有商业的数量和环境来看，本项目所在的区域（凤翔路沿线），与青石路沿线的商业相比要相差不少，主要体现上在商业的规模和档次上。 2）区域内人口情况经济状况的分析 本项目位于无锡北大街街道的辖区人口2.7万人经济和社会事业都经济总量年均递增20%以上。2001年完成GDP9001.53万元，同比增长57.43%;生产性固定资产投入2000万元,同比增长60.26%;社会消费品零售总额27501万元,同比增长26.09%;完成国地税766.84万元。街道还大力发展非公经济，在全市城区街道中率先创办春申私营经济工业园区，至今已有60多家企业进驻，有力地推动了街道经济的稳步增长。 注： 凤宾家园一楼商铺的租金是以二层商铺的租金*5/3换算得出 分析： 目前本项目周边的商铺的一楼租金的租金价格大多在1.4-4元/平方米价格段内,由于绿洲家园周边的人流量较高,外加上其产品品质较好,一层商铺的层高在4.5米左右,可分隔成两层 ,因此租金的价格最高，在2.2-4元/平方米/天左右，而凤翔苑一楼商铺的产品较差，因此租金也较低，在1.4-1.6元/平方米/天。 6）客户对象分析 从目前购买区域内商铺（凤宾家园和绿洲家园）的客户的情况来分析，主要是以投资客为主，自用的客户所用的比例较少，其投资客与自用客比例在7：3。 总结： 本项目地处凤翔路上，从周边的环境、居住小区的规模以及人口的数量对本项目的商铺还是有着相当大的支撑的。 目前区域内的本项目所在的凤翔路沿线的商铺从业态主要以美容美发、小型的中介公司、服饰店和维修店等为主，但经营状况和档次来看，与欧风街的商业相比都要略低。 目前本项目周边的一楼商铺的租金价格在1.4-3.7元/平方米/天左右,如绿洲家园的租金在2.2-4元/平方米/天左右，凤翔苑一楼商铺的租金在1.4-1.6元/平方米/天。 但从本项目的产品品质和面积来看，本项目主楼的商业并不占有优势，主要体现在面积过大，且不能分隔，总价过高。而且项目周边的人流量要低于欧风街和绿洲花园周边的区域。 三、价格建议 本司通过租金还原法，对本项目的商铺进行定价，首先我们对周边的商铺的租金进行采样，从上可以看出，本区域内一楼商铺的租金在1.4-3.7元/平方米/天，然后运用市场法比较法，对租金进行修正，得出本项目较为合理的一楼租金的价格，然后通过投资汇报率的计算，以及租金还原法得出本项目一、二层商铺的价格。 商铺的比较 可比项目 绿洲花园 凤宾家园 凤翔苑 本项目 位置 9 10 8 9 人口支撑 10 10 10 10 产品品质 10 9 7 8 经营状态 8 8 8 8 面积 9 9 10 8 人流量 9 9 8 8 业态 9 9 8 9 消费人群 9 9 9 9 总分 73 73 68 69 本项目一层商铺的租金推算 比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分 可调租金=每个比较项目的比较系数×比较项目的租金 项目评估租金：每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数 项目名称 租金(平均) 比较系数 可调租金(平均) 评估租金(平均) 绿洲花园 3.1元/平方米/天 0.95 3.26元/平方米/天 凤宾家园 3元/平方米/天 0.95 3.16元/平方米/天 凤翔苑 1.6元/平方米/天 1.01 1.58元/平方米/天 本项目 2.67元/平方米/天 租金还原法 目前周边商铺的投资回报率一般在7.5-8%左右，在这里取其中间值7.8%计算 一楼的价格=年租金/回报率=2.67*365/0.078=12494元/平方米 由上可以看出本项目一楼商铺的合理售价应在1