昆明金源时代购物中的心项目发展导入报告.ppt

昆明金源时代购物中心 项目发展导入报告;璀璨繁华 光荣梦想;报告要解决的问题;报告思路;第一部分 SHOPPING MALL运作分析;SHOPPING MALL深度思考！;一、项目与城市的协调发展 ;二、重视项目整体经营 ;三、突破经营管理瓶颈 ;四、构建价值增值体系 ;四、构建价值增值体系 ;综合经营程度;SHOPPING MALL有长期投资前景 一般用３～５年时间便可进入最佳经营期，并可保持１０年左右，此时价值最大。 之后则须进行重新装修，价值降低 “运用之妙，存乎一心”，善于把握相关因素及其排列组合的艺术，就可以使SHOPPING MALL更具增值潜力 ;不得不思考 什么优势能使本项目在市场竞争环境中立足？ ;五、我们的选择要具有科学性，了解商家需求;六、零售商业面临的问题参考 ;六、零售商业面临的问题参考 ;第二部分 市场分析;市场情况分析;宏观市场分析;2006年社会消费品零售总额达484.2亿元 ，比2005年增长了1.4倍，年均增长18.7%； 城乡居民购买力不断增强，消费结构升级明显加快，形成了以汽车、住宅、IT相关产品为主的新的消费热点； 全市私家车拥有量已突破80万辆大关,约为贵阳、南宁的总和； 贸易业经营形式发生巨大变革，超级市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展； 旅游、假日购物消费成为昆明的消费时尚，假日消费为零售市场带来了巨大商机，成为昆明消费市场一道新的亮丽的风景线。; 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家 伊里尔·沙里宁 ; 昆明城市 发展框架;传统的商业旺区，目前昆明唯一的商业核心， 代表和引导着春城的消费潮流， 昆明商家最密集、人气最旺的商业中心区。 ……;步行街业态整体分析;消费者分析;目前核心商圈整体分析;昆明楼市经过近10年的发展，住宅地产已经突破了原来单楼独幢的简单模式，智能化物业管理，高档小区配套，景观营造等都达到了同类城市中上水平。 由于春城商业项目原本开发较少，加上住宅地产的发展也带动了商业地产的快速发展的因素，从原先投资住宅底商到目前投资专业商业地产，昆明的商业地产正进入一个全新的壮大期间。 ;昆明地产发展所处阶段 从人均GDP与宏观经济增长率来判断昆明房地产所处发展阶段。 库兹涅茨《各国的经济增长》从人均GDP判断昆明所处的经济发展阶段来看，2005年昆明人均GDP高达2030美元，按世界银行标准来衡量，昆明房产市场现处于启动期往高速增长期（300－1500美元），并向高速增长期进行过渡，而昆明目前宏观经济增长为18.5％，大于8％，房地产发展应处于高速发展阶段，综合考虑昆明房产起步晚，前两年房产呈跳跃式发展的因素，基本判断昆明房产发展正处于稳定发展向高速增长的过渡期。 ;未来市场商业项目供应量较大，竞争激烈。 ;昆明商业目前主要症结;第三部分 项目分析;项目再分析;周边环境分析;物业分析;;B、劣势（W） ;D、威胁（T） ;物业类型分析;SHOPPING MALL简称MALL，与购物中心、商业街不能等同，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商开发建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。 MALL作为一种商业零售企业群体，是20世纪中叶在美国开始出现的，当时美国人均GDP已达一万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成，购物和吃喝娱乐有新的需求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在当地零售业态如百货、超市、仓库商品、专业店等均已成熟，竞争激烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下，在郊区逐步开发建立。 ;国内最新型的SHOPPING MALL举例;华润中心首期项目万象城建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租户组合方面采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式。四家主力店包括深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场。有近300个国内外知名品牌专门店，包罗万象、异彩纷呈，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。;总投资7亿元人民币，位于深圳中心区CBD中央、占地4.3万平方米、建筑总面积达14万平方米的购物中心-中心城。中心城位于深圳市中心区核心地段，是深圳市重点扶持的第1号商贸流通项