桂芳园五期营销推广的报告.doc

桂芳园五期营销推广报告 目 录 前叙 桂芳园定位之补充 第一部分 销售时机及销售阶段安排 销售时机分析 销售阶段安排 第二部分 销售策略 销售流程 三大阶段销售策略 主要推广及媒体一览表 第三部分 价格策略 定价策略 价格走势建议 付款方式建议 第四部分 销售计划 前 叙 桂芳园五期优劣势分析 桂芳园五期项目情况 建筑面积：8万 总户数：1,070户 户型比例：一房 45平米 5% 二房二厅一卫 65~68平米 40% 三房二厅一卫 75~78平米 10% 三房二厅二卫 85~92平米 35% 四房及复式 120平米及以上 10% 二、五期优势总结 背倚成熟的桂芳园配套设施，前四期的开发在园林环境、小区档次和形象上都树立了良好的形象和基础； 地势高，视线较开阔，位置相对比较独立； 小区整体规划为大围合式，营造出气势恢弘的大景观； 大多数为15层小高层带电梯单位，户型排布上充分考虑了景观和朝向的因素，保证好景观、好朝向摆放大户型； 户型比例贴近市场，贴近客户；户型设计充分运用了转角窗、大凸窗等设计，充分考虑使用方便； 内园景全部以水景贯穿，人工湖、小溪、小桥融为一体，好一幅依水而居的美丽画面，建成后将是布吉最高档次的园林小区。 三、五期劣势分析 围合的建筑排布，单位的质素难以达到均好性，朝向内侧园景的单位与朝向小区外侧的单位素质相差较大； 五期的小高层设计，容积率较高，楼宇排布比较密； 有部分单位朝向农民房及工厂宿舍，视线遮挡严重； 五期主入口与深惠路上小区入口相距甚远，无论是在销售阶段和入伙后入住阶段都相当不便； 五期缺乏自身的运动、娱乐和购物配套设施，需与前期资源共享。 桂芳园定位之补充 项目定位总结 根据之前对五期项目之理解，总结项目定位如下，本报告所述之推广及媒体主题将紧密围绕这一定位施行。 日内瓦风情、半山湖景豪宅 针对香港：布吉渡假天王 二、推广语 布吉渡假天王，日日有野玩 览半山湖景，拥都市繁华 拥半山湖景，繁华小香港 三、主题整合 天王级吃喝 桂芳园五星会所、食街（六期）、桂芳园—知名酒家吃饭优惠（买楼王帮手搞） 天王级玩乐 四期休闲广场、六期娱乐城、数千平米运动场 （布吉高级中学）、附设林场果园 天王级购物 四期商场广场、六期商业街、每日专线接送至深圳华强北商业街、布吉各大商场（新一佳、南城）桂芳园专线 天王级交通 10余路大中巴士途径，往罗湖关口15分钟，深圳独家罗湖、皇岗口岸每日住户专车穿梭接送 天王级景观 依山傍水，水主题园林景观、壮阔山景 天王级身份象征 布吉尊贵日内瓦风情、半山湖景豪宅、冷气大堂 第一部分 销售时机及销售阶段安排 销售时机分析 桂芳园是目前布吉的超级大盘，开发时间较长，追求的是一种长期效益，与普通小盘短期内回收资金的开发模式大不一样。同时桂芳园更担负着为发展商创造品牌之重任，故适当把握销售时机就显得相当重要。 桂芳园一至四期已经在市场上建立了良好的物业形象，被客户和市场广为接受和认同，并获得了一系列的荣誉称号。桂芳园五期一方面要延续之前的良好形象，另一方面要在小区的规划、建筑的外形和销售方面都有更高的突破和创新，应作为桂芳园“金装升级版”，加以全新的包装和宣传。 考虑到上述主要原因，同时结合发展商的预期开售时间（初步设定为2002年9月底），中原认为必须在自身硬件条件做足的基础上，前期市场炒作到位的前提下，才正式进入市场销售，这样有利于营造开售即达到火爆的“烟花效应”。 中原建议五期开售前要充分抓住以下几个主要曝光时机： 8月份开始在深港两地投放缮稿炒作。 8月份加紧市场炒作节奏。 8月底开始内部认购，接受咨询及开始正式发放派筹号，但暂时不会让客户选楼，继续完善楼盘条件，保持五期的神秘感。 9月25日参加秋交会，有派筹号的客户排队拣楼，利用秋交会将今年内的销售工作推向高潮。 9月25日，正式公开发售。 香港9月28日长期展厅正式开放。 二、销售阶段安排 桂芳园五期的目标客户群定位在三大客户：香港客户、布吉本地客户和深圳关内客户，在包装及销售推广上针对不同的客户群按“三步曲”节奏走，具体为以下三步骤： 第一阶段：布吉楼皇篇（主攻龙岗市场） 时间： 2002年8月开始 这一阶段首先在布吉、龙岗市场上将桂芳园金装升级版的“五期”全新物业形象树立起来，使布吉、龙岗本地乃至深圳特区内的潜在客户对之产生浓厚兴趣。形象的树立不仅单纯依赖于新闻媒体的市场炒作，更多的是通过本项目自身条件的逐步完善，例如五期园林环境、全新的售楼处、样板房的装修到位、国际级的大型现场活动、加上密集的曝光率等将会使升级版楼皇的形象逐渐凸显。 第二阶段：度假楼皇篇（吸纳外销市场） 时间：2002年9月开始 度假