武宁县湖岸花城营销的策划报告.docVIP

武宁县湖岸花城营销策划报告 目 录 第一章 项目部分 一、 1优势： 地段优势：本案处于新城区与老城区结合部，位于城区两条主干道之一的交通路与东门街的交汇处，属新城区。北面为湖滨公园，南面紧邻东门路，西面为友爱路，东面为凤凰山路交通便利。 规模优势：本案15万平方米的恢宏气魄，是目前在建项目中仅次于天水名都的第二大盘，可容纳1059户家庭，近4000位业主。容易形成生活气愤，况且本案与天水名都仅一路之隔，两个大盘在一起是城东乃至城区的一个亮点，炒做起来比较容易 配套共享优势：由于本案较好的地理位置，可以享受老城区成熟的生活配套，提升了项目的置业信心。再者本案对面为县妇幼保健医院，还有东门市场，四小，邮政局，及湖滨公园和小区内部的五大主题广场等都给本案的家居带来了360度的周到服务，可以说是新城区所有项目中唯一拥有成熟配套的新社区。 2 劣势： 市场销售压力大：武宁县现有人口40万左右，常驻人口37万，县城人口6万多人口有限；武宁虽然是一个三面环水的小县但房地产市场非常成熟，1996年就已经有了早期的房地产开发在近10年的开发过程中不管是开发的产品还是消费者的理性程度都比较成熟；房产开发市场已经出现供大于求的局面，置业者购买物业的选择性较大已经形成买方市场。 项目自身运做滞后：本案项目在武宁市场对外启动已经有快一年的时间，但现在还没有一个正式的售楼部，且工程进度很慢，外界的形象还没有树立起来而我们的核心竞争对手已经开盘，随着新项目的不断推出势必要瓜分这已经有限的目标市场。 3 机会： 目前我们的核心竞争对手天水名都虽然已经开盘但销售不佳，通过分析我们了解到县城消费者对价格和地段要求最高，这对我们开盘前定价等准备工作提供了良好的借鉴。 目前市场上几个规模较大且产品档次较高的项目也在筹备和初步运做中，除了天水名都以外其他的还没有形成较大的影响力，所以本案可以抓住这个时机加快工程进度，强势广告宣传抢先占领市场打好头一枪。 4 威胁： 随着其他楼盘工期的完工和销售工作的开始，肯定会对本项目产生冲击，并截流诚意客户使本案的销售工作进入泥潭 由于本案规模较大，考虑到销售的延续性一期的销售工作应建立起良好的口碑，并制造出卖点做出项目的知名度和美誉度。所以一期销售工作是否顺畅显得非常重要。 四 项目卖点提炼 地段的优越共享老城区成熟的生活配套 成熟大社区四大主题景观广场 健康生活从这里开始 全封闭的物业管理小区 第二章 项目定位部分 项目属性定位: 项目属性定位，即USP销售主张，，就好比一件价值连城的物品、珍品,是需要人们对其赋予一种内涵，将一种独特的、与众不同的东西融入其中，楼盘也同样如此，通过对武宁县房产项目市场的了解，如盛世御景-经典府邸，辉煌阳光下的上层生活；清水弯——展现都市新情怀，谱写武宁新生活；天水名都——驾山御水·名人特区；古艾城市花园——人居环境第一梦，每一个楼盘都有它独特的销售主张。 综合前面的地块分析、周边配套情况、SWOT.分析，还有目前武宁房产市场的定位空白，我们认为本项目之市场属性定位可以概括为： 15万平方米运动健康主题水岸花园社区 此属性定位主要突出项目规模优势，社区配套，地段优势，重点突出本案的健康运动为主题的生活方式，主要是强调 “生命在于运动的健康生活方式”与其他项目区分开来，给人无限的遐想和一种充满活力的生活空间，从而形成市场上独一无二的特征来吸引消费群体的眼球，来扩大项目的知名度。 目标客户群定位 【目标客户概述】本项目定位于“健康运动花园社区”目标客户面向大众化即不是辉耀阳光下的上层生活，也不是驾山御水的名人特区，而是实实在在的，轻松健康的生活方式，使人们摆脱白天工作的巨大压力，充分享受生活带来的乐趣！轻松健康的生活方式是每个人都追求的所以本案的目标客户即可以是潮气蓬勃的青年工作族，也可以是工作压力较大的中年人，还有就是享受晚年生活的夕阳族。无论您是生意人，政府官员，还是晚年享福的老年人在我们眼里你都是一个追求生活质量的现代人。 【目标客户特征描述】 □城区普通收入居民第一次置业 这一部分人是武宁县中层和中下收入阶层，多年的努力工作或细心经营，累积了一定的资金，由于原住房相对陈旧、环境较差、面积过小或三代同住，他们希望脱离出来，拥有属于自己的独立空间。 再者就是购置新房准备结婚的年轻人。 □政府机关、教科文卫体等行政事业单位的普通工作人员 目前这部分人大多都居住在公房内，随着货币化分房制度的进一步落实，想改善目前的生活状况，这群收入不高并有一定工作工龄及其子女将会成为本项目的消费群体。 □小生意人与企业厂矿职工 这部分消费者在高安市经营多年，大多来自周边县市或周边乡镇，一直以租房居住为主，生活忙碌且工作辛苦，希望能够在高安安家立业，重视对下一代的教育。 【选择本项目的原因】 本案地段优