上海2015年楼市案例.docx

2015年上海房地产市场调研报告　 2016-05-20 　来源：《上海房协》2016年第1、2期房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况，并对2016年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。一、2015年上海房地产市场的基本情况(一)土地供应2015年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17．5％。其中居住用地739公顷，增长25．7％；商服用地194公顷，减少15．3％；工业用地317公顷，减少53．8％。(二)房地产开发投资2015年，全市完成房地产开发投资3468．94亿元，比上年增长8．2％(全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1．0％)，增幅回落5．5个百分点；其中住宅投资1813．32亿元，比上年增长 5．1％(全国为增长0．4％)，增幅回落1．7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54．6％，占比上升1．3个百分点。(三)房地产开发建设2015年，全市商品房施工面积15095．33万平方米，比上年增长2．8％，增幅回落5．9个百分点；其中住宅施工面积为8372．12万平方米，下降1．8％。在施工面积中，新开工面积2605．08万平方米，下降6．4％(全国为下降14％)；其中住宅新开工面积1560．28万平方米，增长0．8％(全国为下降 14．6％)。2015年，全市商品房竣工面积2647．18万平方米，比上年增长14．4％，增幅上升11．8个百分点；其中住宅竣工面积1588．95万平方米，增长3．5％，增幅下降4．8个百分点。(四)房地产交易2015年，全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房)2431．36万平方米，比上年增长16．6％，增幅上升29．1个百分点。其中商品住房销售2009．17万平方米，增长12．8％，增幅上升24．5个百分点。2015年，全市存量房(二手房)成交登记面积为2654．58万平方米，比上年增长65．26％，增幅上升103．32个百分点，其中住宅成交登记2365．36万平方米，增长76．18％，增幅上升116．36个百分点。(五)住房价格全市新建商品住房价格指数，2015年1、3月份环比持平，2月份环比下降，4—12月份环比持续上涨，2015年12月比上年同期上涨18．2％。二手住房价格指数：全年除2月份环比持平外均为上涨，2015年12月份比上年同期上涨11．7％。2015年，全市商品住房平均销售价格(含保障房)21501元／平方米，比上年上涨31％。二手住房平均成交价格25295元／平方米，比上年上涨17．8％。(六)房地产金融2015年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348．65亿元，同比增长12．04％，增幅同比回落1．56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额6076．46亿元，同比增长10．1％；人民币房地产开发贷款余额5478．89亿元，同比增长17．25％。二、2015年上海房地产市场的政策环境2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。(一)房地产有关政策1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。……中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责