苏豪国际商务中心营的销策略.ppt

苏豪时代商务广场营销策略(以商业为主)金座标 2007/08;甲级写字楼的参考标准;乙级写字楼的参考标准;关于苏豪（SOHO);备选案名： 领航国际商务广场、 慧谷时代、 创智精英商务公馆、 融创国际、 银泰国际、 东晶时代、 铂宫商务公馆……;分析现状，寻求突破;关于苏豪时代商务广场楼盘;市场印象与判断 目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主 目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性 从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大(85%) 站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力 站北目前商务氛围尚未成熟 由于间隔一条铁路干线，很难和市区连片; 站前商业写字楼总量较大，有温莎杰座、金色地带、中环国际、天骄国际、光大、白马、浙江商贸城、恒丰大厦等 大多数目前都在销售中 站前商业氛围目前比较成熟 组团式规划,具体内容尚未清晰 户型面积规划与本项目大同小异，都标榜其独特的风格及特有的品位 ; 中环国际是目前新站区较为高档的写字楼，共有办公室200多套，目前仅有51家公司入住，入住率仅为25% 目前只有奥蓝宝邸入住率较高，原因是租金便宜(20~25元/M2左右) 根据经典调查公司提供的2007年7月的调查资料显示，对写字楼的投资选择，新站区仅占14%，瑶海区（不包括新站）仅占5% 大量的住宅涌入写字楼租赁市场，严重影响投资者的信心 ; 相似的业态 略好于本案的地段 差不多的总价 规划见仁见智、难以判断 商业氛围及综合配套基本优于本案 目前基本都在销售中; 区位 价格 配套设施 物业管理 ;总结出本案的特色，以及准确的划分购买群体是本项目成功的根本. 特色是可以令消费者迅速了解本项目，并产生购买欲望重要因素。 强化特色,并在此基础上建立与竞争对手完全不同的品牌价值. 令目标消费者认同这个价值，并以这个价值来判断及选择楼盘。;苏豪时代商务广场楼盘品牌足迹;品牌足迹;品牌价值; 苏豪时代商务广场项目意味着;房地产营销与一般的消费品不同，必须让消费者感到;在与利浩公司接触中，特别是在楼盘规划时， 让我们深刻的感觉到;办公空间的规划： 中小户型为主 易商易住 空间自由分割 商业空间的规划 有足够的商业空间作为配套 有足够的停车位满足办公的需求 ; 商业氛围尚未成熟------------（易形成孤岛） 需要增加商务配套------------（考虑公司办公的方便性） 投资出租的回报率如何--------（投资者考虑到入住率） 使用成本--------------------（以住为主业主比较关心） 出行是否方便----------------（小型公司更多依赖公交） ;本项目基于“中小企业创业平台”特色的品牌价值 它是一个什么样的价值?;在与站前同类项目比较,我们认为;苏豪时代商务广场楼盘销售策略The Selling Strategy;楼盘是具体的存在，而品牌存在于消费者的认知里，是消费者如何感受一个楼盘。品牌是通过概念(idea)建立起来的。 A product exists on the supermarket shelf. A brand resides in consumers’minds. 品牌足迹(Brand Footprint)是对品牌的定义。 销售策略(Selling Strategy)是建立吸引消费者、表达品牌足迹、创造品牌及市场优势的概念(idea)的过程。 ;销售策略的目的是发展出销售主张。 销售主张是策略与创意的衔接点。 销售主张——明确广告说什么。 创意概念——明确广告怎么说(how)。;Overall Perceptual Shift认知的改变 到： Brand Objective品牌目标 我们希望苏豪时代商务广场在消费者心中所占据的认知位置 苏豪时代商务广场 是由开发区政府打造的一个中小企业创业平台 同时也是代表开发区招商引资形象窗口的中档精品写字楼;Specific Role of the Advertising广告的角色 实现苏豪时代商务广场品牌目标，广告所担任的特定角色 为苏豪时代商务广场楼盘建立差异化特征 并触发积极的情感反应 ;Selling Strategy Platform销售策略架构 Conceptual Target概念目标 与本案相关的某一共同性所组成的目标对象 并不富有但极赋创造力、 积极创造自我人生价值的商界精英人士;Core Desire核心愿望 与本案相关的概念目标的欲望、需求及希望;Selling Strategy Platform销售策略架构 How the Brand Best Fulfills the Core Desire品牌如何满足核心愿望 苏豪时代商务广场在满足概念目标的核心愿望时所担任的特定角色