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第三章 业主自治管理 第一节 业主大会 第二节 业主委员会 第一节 业主大会 一、业主自治管理 1、业主自治的涵义 广义——根据个体利益和自主意志对自己专有部分进行自益性管理；另一方面成立业主团体行使持分权和成员权对共用部分的共同事务进行统一管理，形成了业主个体自治管理和业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度。 狭义——业主团体对共用部分的统一管理。 第一节 业主大会 建筑物区分所有权 是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。 根据《物权法》（第六章）规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。三是对共有部分享有共同管理的权利。 第一节 业主大会 2、业主自治的特殊性 （1）业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。 业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。 （2）业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。 无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。 （3）业主自治具有公益性。 业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标。 第一节 业主大会 3、业主自治的权利体系 业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会。 自治所遵循的基本原则是民主原则。 自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动。 业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。 业主自治实质是保障权利主体的相关自治权的实现。 第一节 业主大会 4、业主自治纠纷的类型 （1）开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷 （2）业主自治活动运行过程中发生的纠纷 （3）业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷 （4）业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷 第一节 业主大会 二、业主 业主是房屋的所有权人。（《条例》第六条） 业主是指物业的所有人，即房屋所有人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。 物业管理企业提供的物业管理服务对象。 三、业主的权利和义务 1、业主的权利（《条例》第六条） 2、业主的义务（《条例》第七条） 第一节 业主大会 四、业主大会 1、业主大会的概念 业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。 （《条例》第八条） 2、业主大会的设立 （《天津市物业管理条例》第十、十三条） （《条例》第九、十条） 3、业主大会的职责 （《规程》第九条、《条例》第十一条） 第一节 业主大会 4、业主大会会议 （1）首次业主大会的召开 （《天津市物业管理条例》第十一条） （《业主大会规程》第五、六、七、八条） （2）业主大会召开的形式 （《条例》第十二、十三、十四条） （《业主大会规程》第十二——十五条） （3）业主大会的表决方式 （《业主大会规程》第十条） 业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，表决采取投票、举手等形式。 附:天津市业主大会议事规则 第二节 业主委员会 一、业主委员会概述 性质：业主委员会，是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。 宗旨：代表本物业管理区域内全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关的法律、法规和政策规定，维护本物业管理区域内公共秩序，创造整洁、优美、安全和文明的环境。 第二节 业主委员会 二、业主委员会的产生与组成 （《业主大会规程》第二十、二十一、二十二条） 三、业主