长沙金麓西岸和苑项的目投资分析报告.docVIP

长沙金麓西岸·和苑项目投资分析报告 深圳天骜投资策划有限公司 2008-4-28 一、项目概况 地理位置 长沙市岳麓区银杉路以东，坦山路以北，谷岳路以南，岳北路以西，现为观沙岭街道茶子山村范围内。 （二）主要经济指标 经济指标名称 计量单位 数量 备注 总用地面积 平米 168140.84 252.21亩 净用地面积 平米 145353.59 213.36亩 总建筑占地面积 平米 39981 市政规划道路面积 平米 25779 总建筑面积 平米 545776 其 中 住 宅 商品房 高层 平米 133200.08 容积率按4计 经济适用房 多层 平米 195792.87 容积率按2.37计 高层 平米 76790.18 商业配套 平米 50717.1 公共用房面积 平米 5283 地下二层 平米 46471.409 地下车库 平米 33000 车位 地上 个 984 地下 个 929 二、市场分析 （一）2007年长沙房地产市场概况与发展趋势 1、商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供销总量基本平衡。2007年商品房销售持续旺盛，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均；商品房批准预售在上半年严重不足，仅相当于同期销售量的76%，下半年批准预售量快速增长，9月起供销比超过1，从而缓解了上半年供给不足状况，并最终促成全年供销总量平衡。 2、2007年全市商品房均价为3601元/㎡，其中，商品住宅均价为3372元/㎡。 3、2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万㎡，同比增长115.94%、132.35%，解决了更多中低收入家庭的住房问题。 4、2007年累计住房供应套均面积为110.23㎡，销售套均面积为110.47㎡，90㎡以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点。 5、2007年全市二手房成交面积突破200万㎡，达到219.29万㎡，同比增长0.33%，全年全市二手房成交面积基本与2006年持平。 6、12月份商品住房租售比为1:325，表明我市新房价格相对偏高。 7、2007年全市抵押起数、抵押面积、贷款金额同比均有较大幅度增长，个人抵押增幅更大，银行继续保持了对个人抵押贷款的较高支持； 但从在建工程抵押情况来看，其同比增幅相对于2006年同比增幅却大大减少，表明在国八条、国六条等政策及央行连续提高准备金率、提高贷款利率等金融政策影响下，银行加大了对贷款审批力度，取得贷款额度及难度都有所提高。 8、2月份,全市共办理退房419套，环比减少35.14%，其中签约退房385套,环比减少34.63%，12月退房较前2个月有较大幅度减少。 9、长望浏宁四县房地产市场发展较快。2007年商品房合计预售总量为长沙市区的26.49%，超过四分之一；销售总量为长沙市区的22.60%，二手房交易总量为长沙市区的73.64%。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.08：1，供给量略大于销售量，比例位于正常范围。 （二）2008年长沙市房产市场形势展望 基于2007年的产业发展现状，结合我国房地产业发展的经济、政策环境和长沙经济发展的基本面，2008年长沙市房地产业及房地产市场既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。具体表现在以下几个方面。 1、宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现 2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在2008年得到显现，市场供应结构将会明显改善；土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008年，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。 2、货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度 2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008年房地产市场信贷规模必然从紧。2007年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为了进一步加强贷款管理力度，可能将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008年银行仍将会