城市住宅市场投资吸引力分析6.pptVIP

短期缺地但长期看还有一定扩张空间的城市，投资吸引力高 深圳较多的外来人口没有计入到常住人口中，因此人均住宅建面会略显偏高 * * 人均居住面积相对较小、且住房质量还差的城市有更强的发展和改善动力，也就具有更高的投资吸引力 城镇常住人口多，外来人口多、年轻未婚多的，投资吸引力高 我们分别测试了8指标和每年住宅成交额的相关性，以及与3年年均成交额的相关性；发现8指标和3年年均成交额的相关性更高；表明这些因素更多影响的是较长期的市场容量，这让我们相信任何市场都具有一个基本的市场容量，支撑这个容量的是居民储蓄、是消费品零售总额，是城镇常住人口和外来人口 深圳市域面积非常小，但建成区面积很大 建设部统计的07年底全国人均住宅建面是27平米，为抽样调查数据，有很大的虚假成分，基本上是按照一年加一平米的规律来的。 深圳、上海、北京等城市拥有庞大的适龄未婚人口，假定每两人具备一套90平米的婚房需求，初步估算潜在住房需求约为07年成交面积的7倍以上 资料来源：各地统计局 注：假设深圳、东莞、宁波的适龄未婚人口中有近一半是外来人口，而这些都不产生婚房需求，来折算潜在婚房需求 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 如果考虑深圳、东莞、宁波外来农村户籍人口较多的问题，折算后的潜在婚房需求也至少是07年成交面积的7-8倍 即使适龄未婚人士分期逐步购置婚房，该刚性需求也应足够支撑每年较高的市场成交面积 重庆、上海、北京的离婚人数超过20万，但也只占到未婚人数的1/10，影响有限 从主力购房人群占比看，各地差别不大 资料来源：各地统计局 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 深圳、东莞、宁波由于外来人口多且农村户籍占比较高，有相当部分尽管处于买房年龄段但实际购买力不足，其主力购房人群比例相应降低 深圳、东莞的首置、首改人数占比都较高，天津、沈阳则是再改人数占比较高 资料来源：各地统计局，集团产品部 研究表明，首置客户年龄分布在25-34岁，以25-29岁为主（54.5%）；首改客户年龄分布在25-45岁，以30-39岁为主（45.3%）；再改客户年龄分布在35-49岁，以35-39岁为主(40.4%) 根据该年龄分布与客户类别的对应，大致判断各地不同产品线客户需求的比例 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 年龄段分布与主要购房需求 主力购房人数（万人） 21% 东莞、深圳等5城市的集体户比例超过10%，潜在首置需求较大 资料来源：各地统计局 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 外来人口占城镇常住人口比例高的城市，集体户比例通常也较高。集体户在经济改善后有很大的动力首次购房，从而产生一定的首置需求 城镇总户数＝家庭户＋集体户 集体户：没有家庭成员关系，居住在集体宿舍里的人 除了关注城镇常住人口和外来人口的绝对规模，还应该关心人口的素质，农村户口通常不及城市户口的收入和消费力 婚姻和年龄结构决定了一个城市的住房需求结构，未婚比例高、年轻的城市将以首置为主，而年龄段偏大的城市则以改善为主 上海、北京、深圳、广州、重庆具有很强的人口优势，不论城镇常住人口、外来人口、未婚人口还是处于购房年龄段的人口，规模都很大 《人口篇》小结 主要发现 城市点评 《财富篇》分析路径图 财富总额 消费特征 财富效应驱动下的住宅成交 财富模型 - 以全国为例 财富存量 财富流量 消费能力 消费规模 消费结构 恩格尔系数 储蓄余额-贷款余额 证券市值 住宅存量总市值 年可支配收入 人均消费性支出 消费品零售总额 15城市居民储蓄及收入分析 人 钱 房 地 近15年中，全国城镇居民财富存量从不足6万亿增至80万亿，人均财富从不足2万增至13万，其中住宅市值约贡献一半。但08年证券资产缩水62%使得财富存量减少14% 资料来源：国家统计局，中国人民银行、中国证券登记结算有限责任公司 注：这里的住宅为城镇住宅。考虑到农村参与证券投资较少，农村银行的存款余额也远不如城市商业银行，因此以证券流通市值来代替城镇居民证券市值，以城乡居民储蓄余额代替城镇居民储蓄余额。证券流通市值从94年开始统计，故图中起始日期为94年 城镇居民财富存量