小区物业管理方案教辅资料.docVIP

物业概况 项目名称 【 ****小区】 座落位置 该项目位于福州市 项目指标 总占地面积： 平方米； 其中实用面积： 平方米； 总建筑面积： 万平方米； 绿化面积： 平方米 (绿化率35.3％) 容积率： 总户数： 户； 物业类型 住宅面积： 平方米； 公共服务设施和市政公用设施建筑面积： 平方米 地下室建筑面积： 平方米； 车位：机动车位 个（地上车位 个，地下车位 个）。 非机动车位 个（地上车位 个，地下车位 个）。 主要设备设施 江南嘉捷电梯部、独立的变频供水系统、独立的消防、喷淋系统各、变电系统、发电机房、变频水泵房、电信机房、智能化控制中心、监控中心等。 第一章 物业管理的特点及服务新思路 一、项目分析及管理特点 根据我司对项目基本情况和业主服务需求的初步调研分析，小区物业管理存在着如下特点： 特点之一：*****一区是经济适用房、经租房于一体的保障性住宅区，协调处理好业主服务需求方面的差异并提供个性化服务是小区管理的重点。 管理措施：我们在深入小区了解情况的基础上，与广大业主就物业管理服务需求方面问题进行了广泛有效的沟通与交流，并结合我司的管理模式和专业管理经验，制订了一套科学合理、有针对性的日常动作管理方案，以确保服务质量，并有效运作。在小区日常管理中拟以公共性服务为基础，以小区安全防范、车辆管理、装修管理、水电设施设备运行管理和保洁服务管理为管理的重点，确保满足业主居家生活的基本服务需要，同时注重开展各项便民服务和特约有偿服务，以满足小区内不同收入层业主的全方位、多层次有服务需求，确保业主居住生活得舒适、便捷。 特点之二：*****一区地处城乡结合部，公安警力配置相对较为薄弱，周边外来人员、工地施工人员及装修期间装修人员流动量大，治安环境较复杂、容易产生治安安全隐患，而小区治安的好坏是业主衡量物业管理绩效的关键。 管理措施：我们在现场勘查，在规划定位的基础上，结合我们在其它管理项目取得的成功经验，从实际情况出发，确定了以“强化专业、人防为主、多重防范”的整体治安管理防范思路，灵活运用各种手段，对小区实行封闭式管理。 以“三防”为基本安全防范思路。（1）“人防”上我们将聘用高素质、有专业服务经验的秩序维护员，对小区实行封闭式管理，建立24小时不间断安防巡逻制度，小区入口实行访客登记 制度，采用“记忆+规范”的管理措施，谢绝外来闲杂人员进入小区。同时强调多重防范相结合，即巡逻岗、固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合等，并与周边相关小区、单位结成立体的联防联治体系，共同构筑区域安全防范协作体系。（2）“物防”上利用围墙、栏杆、门窗、防盗门等围护结构来构筑和提高治安防范体系和能力。（3）同时提高“技防”防范能力，利用小区配套的楼宇对讲系统、主要路口摄像监控系统、周界红外线防越报警系统等智能化设施，构筑高科技技防体系。小区的“三防”防范系统完美有效的结合，确保杜绝各种治安隐患。 特点之三：*****一区属政府组织为民办实事的开发保障性住宅小区，为确保广大住户能安居乐业，开发商对物业管理服务水平要求较高，且要求物业管理服务收费标准不宜过高。 管理措施：对政府开发保障性住宅小区，我司将高度重视提前做好各项服务准备工作：（1）进驻接管后将在日常管理服务方面， 全面导入IS09001国际质量管理体系，按福州市物业管理优秀项目服务标准。（2）充分发挥我司专业管理运作经验、持有岗位证书的人员提任，管理人员力求“精干、高效、一专多能”，在保证服务品质的同时节省人力成本支出。（3）做好日常各项管理成本支出的管理控制和小区公共水电费耗能方面的控制和节约工作，杜绝日常办公费用和公共水电费支出方面 因人为管理方面的原因造成的浪费现象，同时努力提高各项管理服务费的收缴率，以确保管理处财务收支在基本持平的情况下略有盈余，使管理处收支方面整体管理运作走上良性轨道，以利于不断完善各项管理服务，提高管理服务水平。 特点之四：*****大滚动式开发项目，业主分批次交房入住，易对已入住的业主产生噪音及环境上的影响。 管理措施：（1）制定统一的装修施工管理控制时间：早上8：00——12：00，下午14：00——19：00.在业主申请装修时与其签定装饰装修管理协议，明确装修施工时间及时对违章超时装修的管理办法。（2）装修垃圾实行定点堆放（堆放点适当围护），并要求对装修垃圾清运一律实行袋装，及时安排人员对装修垃圾进行清运。（3）秩序维护员对装修施工时间实施管理和监控，在小区禁止装修时间段内巡视楼层，发现有产生扰民噪音的第一次以警告制止，第二次违章装修的将装修工人清场出小区，到规定允许装修时间段后