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　　浅谈估价师职业技能对其开展估价业务的影响论文 房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的包括个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。本人在从事估价的实际工作中，实实在在的体会到估价师自身职业技能水平，对估价 房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的包括个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。本人在从事估价的实际工作中，实实在在的体会到估价师自身职业技能水平，对估价师本人包括其所在评估机构开展评估业务的影响相当大，有时甚至能起到决定作用。 一、作为一名房地产估价师，应该掌握一定的建筑知识包括建筑造价知识。我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。我们曾接受过这样一个案子，南京某大型化学企业，委托对其一个下属储油基地的房地产及其附属码头及其附属设施进行评估。当我们与委托方第一次接触后，才发觉这是一个较为复杂的项目：①该个案中“真正的”房地产并不多，确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船等在内的“动产”；②该国有老企业在上世纪60年代初以“工业学大庆、干群上土地”的方式建起了码头、罐基、栈桥等等，既无原始造价资料，亦无任何竣工图纸记录。当然，从委托方处我们还了解到，他们已接触数家资产或房地产评估机构，都因案值不大，案“情”复杂而不了了之。甚至收了费用，交回个“纯”房地产的报告了事。经委托方一再要求，我们经过反复论证，最终接下了该案。对其中“即无造价资料，亦无图纸”的，如码头我们采用了重置成本法，首先我们向船厂、码头、设计院等进行咨询，并结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能达到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，其次，分部分项测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。事实上，我们承接这个个案是亏损的，大量的“外调”成本，短暂的作业时间，结果出来后，一开始委托方不高兴，认为结论与他们的“心理价格”差距太大，比如高压电部分，他们认为有近50万，我们的结论只有18万，当他们看了我们的技术报告，并听取了我们的过程介绍后，其老总、资产管理部、财务部均心悦折服，并表示费用决不打折，实事上该客户已成为我们的长期客户。 二、估价师应该掌握一定的房地产经济理论。众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应的探索。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业顾问服务——为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出谋划策。现实生活中，本人就曾听说过一个估价师为了自己购房打听价格值不值的事情。本人在从事估价工作中，了解并探索最多的经济问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，并经常地参加高校举办的培训班，通过这类的学习，加上不断深入实践，本人已探索性地开展投资顾问服务数年，并获得了一批客户的信任。我把这类业务作了一个归纳，包括：①预算不动产投资价值和投资回报率；②测算投资/置业成本，安排购置资金；③测算改造成本，改进物业收益水平；④预测市场波动，确实投资/置业方向；⑤测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。有一个事例如下：通过朋友介绍，我认识了一位“文革”前的清华毕业生，现做私企，她要购置一套住房，要求是“档次”高于大多数“住宅”，低于“别墅”，环境要好，价格要适中，我并没有向她推荐任何楼盘，而是站在她的立场上，采用置业分析方法，告诉她如何选择，之后她选择了几处，于是我赔她实地看房，并逐一分析，包括售价的高低、升估的潜力、区域可能的发展等，于是她确定了她的置业地点。没多久，她又找到我，说她的企业准备将主要的生产基地从南京迁到苏北金湖县开发区，希望我们能帮她测算投资可行性，为此，我们不但对她现有企业的生产结构进行了调查分析，还在她的协助下进行了她从事的汽车零部件制造业，特别是未来市场结构进行了摸查，最后我们重点对金湖县吸引投资的优惠政策，当地劳务工资情况，当地金融供给情况，交通环境等方面做了大量的调查，并假定几种情况分析了二十年的长期现金流量，并与假定生产基地还在南京进行对比，最后得出结论：①如果按现今产品结构，且金融政策有一定支持，该项目动态回收期为14-15年，应变市场风险能力太差；②如果企业加大研发力度，不断推陈出新，且市场比重加大，即使按一假定的产品售价降低率，只要金融政策松驰有度，该项目动态回收期可控制在11年以内。另外，我们还建议：①适当加大自有资金的投入，减少金融政策变动可能带来的干扰；②将原定二期计划调整为三至四期，不要一味追求投产和产量，并立即着手与金湖当地商谈日后扩建所需储备土地事宜。当她