安阳安东新区项目前期策划思路139p-2008年7月.ppt

安东新区项目前期策划思路 目录 一、中国房地产发展趋势 二、安阳城市概况 三、安阳房地产概况 四、项目尺度分析 五、项目物业发展构想 六、项目营销推广思路 七、结束语 第一部分 中国房地产发展趋势 中国固定资产投资年均以8%的速度增长，其中60%以上用于开发建设 住宅市场是中国房地产市场的主导，其中城市住宅是房地产市场增长的主要驱动力 中国的城市化进程将带动房地产的持续增长... 流动人口增长，消费结构的变化都不断刺激住宅产业、商业及其他50多个相关行业的发展 高档住宅市场在过去5年中显示出稳定增长的势头，广东、北京和上海是主要的市场 越来越多的家庭进入高收入阶层，带动了中高档住宅需求的增长 房地产行业具有高风险和高收益并存的特点，吸引了大量资本的流入因而市场竞争具有更大的不确定性 中国房地产市场的发展仍然存在许多制约因素 各种类型房地产企业的发展加剧了市场的竞争 土地资源稀缺状况日益加重，许多具有实力和全国影响的企业除了筹集资金进行土地储备以外，还选择了进行异地扩张 随着房地产市场的发展，竞争日益激烈，许多地方性的、处于领导地位的房地产企业需要制定新的竞争战略 未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少 短时期内土地价格伴随土地出让政策的改变不可避免的向上增长，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平 开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理 土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高 有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者 行业分析结论 1. 我国房地产业正处于成长期向成熟期过度的阶段。 2. 房地产业的产业特性为：周期性、关联性、政策性、地域性 3. 我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，行业集中度低 4. 商业房地产的投资额近年来快速增长，地产多元化发展加剧 5. 中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件 6. 中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化、多元化 7. 现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品住宅房供给出现结构性过剩，商品房空置率较大 第二部分 安阳城市概况 城市背景研究 城市背景研究 市域面积/行政区划/人口 总面积为7413平方公里，市区面积543.6平方公里，城区面积69平方公里。现辖一市、四县、四区，即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。全市总人口525万人，市区总人口为101.2万人。 城市背景研究 自然地貌/气候 市境版图略呈半环形。地势西高东低，呈阶梯状展布。西部为太行山区。京广铁路以西地区为丘陵区，京广铁路以东地区为平原区。海拔48.4～1632米。地处北暖温带，属大陆性季风气候，四季分明，水温适宜。年平均气温13.6℃，7月份平均气温27.2℃，1月份平均气温-2.7℃。绝对最低气温-21.7℃。无霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北风，夏秋多南风。 城市背景研究小结 根据国内各城市房地产发展经验，未来几年，安阳房地产将进入快速发展阶段； 城市规模小，人口少，市场规模小； 要快速进入市场，抢占市场先机。 经济背景研究 GDP 经济背景研究 人均GDP 经济背景研究 市区在岗职工平均工资 经济背景研究 城市居民人均可支配收入 经济背景研究 城镇私营经济 经济背景研究 产业结构比例 经济背景研究 主要行业分布 经济背景研究小结 宏观经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。 人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求将迅速膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放。 城市经济总量小，总的需求量有限。因此本项目需要快速进入市场，抢先锁定目标客户群，抢占市场先机。 近几年安阳的工业和市中心的商业都取得了高速发展的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求，但由于距离市中心仍有一段距离，如何吸引客户是本项目的重点工作之一。 与本项目临近大量的政府机关，这些机关公务员也将是本项目的客群之一。 项目总体尺度分析 针对C1地块 针对C3地块 项目特性梳理 第五部分 物业发展思路 地产开发的时代背景 项目的战略选择 价格和价值 价值决定价格，价格决定回款速度，优异的商品性价比是决定市场成败的重要手段