广州某三旧改造项目策划报告.ppt

报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？ 战略目标 前期快速回现、后期持续走高 最大限度降低风险的同时实现项目持续增值的目标 风险最小化、价值最大化 报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？ 开发思路评判 模式一全面开发造价达4.5亿，风险较大，不适合目前形势，不建议采用；建议稳步开发，试探市场反应后再确定是否继续开发； 模式三仅作五层裙楼商业，造价不高，但由于商业体量太小，相对回报周期长，不建议采用； 模式二综合SOHO公寓+集团总部+商业三种功能，先期开发SOHO公寓，通过出售使用权快速收回资金；利用回收的资金再投入商业开发，通过自持经营充分挖掘商业升值空间。 报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？ 可行性分析 价格预测：经比较分析，预计本案公寓初期售价约为：10000元/M2；商业物业平均租价为：135元/M2； 收益：SOHO出售即可获得近2亿收入，不仅一次性收回了前期开发成本，而且为二期商业开发提供足够资金支持，收益可观； 目标客户：区域产业提升带来大批商务客户；区域成熟住宅区提供近10万中高端常住客户； 参考案例：番禺奥园广场、中颐MOCA创意城等项目为本案开发提供成功经验； 结论：各方面综合分析说明，模式二开发方式最符合战略开发目标。 报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？ 建筑设计方案 巧妙设计，额外获得了2000 M2商业面积及下沉式商业广场，实现商业物业增值； 合理的结构形式可实现各物业形态的灵活组合，产品线灵活； 立体式绿化系统：达到营造内部环境、打造生态建筑的效果，同时符合广东一力集团品牌形象； 户型设计上，选取最符合市场需求的小户型，保证实用率的同时，凸显项目总价优势。 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研 项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出 2011/11/20 第二阶段 项目整体定位与发展战略 第二阶段 思路形成 2011/12/10 2011/12/15 第二阶段 市场调研 2011/12/31 研究内容 成果 一力集团白云商业项目定位中稿 下一步工作 THE END. THANKS * * * * 综合比较 项目 开发模式一 开发模式二 开发模式三 用地面积㎡ 34824 13818 13818　 总建筑面积㎡ 206868 72500 36476 综合单价（元/㎡） 2160.4 1914.5 1879.5 总投资(元) ≈4.5亿 ≈1.4亿 ≈7000万 建筑功能 5层商业裙楼、300间酒店、 服务式公寓、SOHO办公、写字楼 5层商业裙楼、SOHO（办公式公寓） 5层商业裙楼 经过投资成本综合比较，模式一投入最大，收益风险相对较大；在现有开发条件下，不建议采用模式一进行全面开发； 建议采用稳步开发的方式，先开发一部分物业以试探市场反应，如市场情况利好，再逐步推出其他产品，确保“稳中求胜” 二 收益预测对比 开发模式二经济测算 序号 项目名称 规模指标㎡ 价格指标 年平均收入（元） 备注 1 地上建筑面积 62100 1.1 商业 27600 均价按135元/M2计 4千万 商业街+内街均价 1.2 一力集团总部 14880 自用物业 1.3 SOHO 19620 均价按10000元/M2计 1.9亿 按“出售使用权”计 3 年经营收入 4千万 1.1+1.2 4 长租收入 1.9亿 按“出售使用权”计 总收入 2.4亿 2 总成本 1.4亿 未计土地及装修成本 5 回收年限 项目建成后当年内回收成本，商业经营部分收入为持续增值收入 开发模式二分期开发及成本投资 项目名称 规模指标㎡ 一力集团办公总部 14880 SOHO办公式公寓 19620 商业裙楼 10000 地下车库（一层） 3000 开发量 47500 投资成本 9000万 一力集团办公总部 SOHO办公式公寓 商业 商业 一期建设内容 项目名称 规模指标㎡ 商业裙楼 17600 地下车库（一层） 7400 开发量 25000 投资成本 4800万 1层地下室 -1层地下室 二期建设内容 1层地下室 -1层地下室 一力集团办公总部 SOHO办公式公寓 商业 商业 总面积 14880 收益预测 此部分物业自用，不产生收益 一期建设内容 二期建设内容 开发模式二分期开发及收益 SOHO 19620 收益预测 1.9亿元 商业裙楼 17600 收益预测 4000万元/年 4800万投入商业开发 9000万作为成本回收 5200万作为净收益 持续升值 开发模式三经济测算 序号 项目名称 规模指标㎡ 价格指标 年平均收入（元） 备注 1 地上建筑面积 27635 1.1 商业 16580 均价按135元/M2