海南三亚龙沐湾项目中期报告2009年.pdf

三亚龙沐湾项目中期报告 提交人：世邦魏理仕 2009年4月29 日 中期报告内容 11 中期报告中期报告：：项目产品建议执行总结项目产品建议执行总结 2 基准条件分析 33 宏观环境分析宏观环境分析 4 物业市场分析 55 竞争市场分析竞争市场分析 6 案例分析 注注：本中期报告是为响应客户需求而提交的首期项目产品设计建议本中期报告是为响应客户需求而提交的首期项目产品设计建议，不涉及其它部分不涉及其它部分，其它部其它部 分请参考初稿报告。 CB Richard Ellis | Page 2 1 项目产品建议执行总结 1.1 前置分析结论 1.2 项目产品建议 1.3 产品设计建议 CB Richard Ellis | Page 3 1.1 前置分析结论 开发商目标 根据前期的沟通与接触，我们对国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司的开发目标理解如下： 远期目标 打造海南标志性湾区，将龙沐湾建成“国际化、复合型、多元化的中低密度生态聚居型旅游度假 区”，使龙沐湾成为国信集团新的利润增长点； 中期目标 通过规划控制、关键项目开发和土地出让等手段，主导整个区域的开发进程，引入其它投资机构 共同开发经营龙沐湾共同开发经营龙沐湾； 近期目标近期目标 实现湾区开发的成功启动： 营销：通过强势启动项目，消除区域陌生，塑造海南高端综合型度假地的湾区形象，为 湾区后续的持续滚动开发奠定基础湾区后续的持续滚动开发奠定基础；； 市场：实现启动项目的顺利销售； 经济：在实现营销和市场目标的基础上，启动项目可适当让利； CB Richard Ellis | Page 4 1.1 前置分析结论 项目基准条件 项项 目基准条件如基准条件如下： 自然资源 海景资源海景资源 拥有优势的沙滩和海景资源拥有优势的沙滩和海景资源，，但与东线竞争湾区相比但与东线竞争湾区相比，，沙滩和海景质量并不占优沙滩和海景质量并不占优；； 拥有特色的落日沙滩，但存在西晒问题； 特色资源 气候较为干燥， 拥有较好的山海资源，临近尖峰岭热带雨林景区； 项目位处海南西线，为西线大规模开发的启动项目，区域认知度低； 项目区位较为偏远，与最近的三亚机场相距1个半小时，交通成本高； 区位交通 项目处于三亚旅游度假区的范围之内，与三亚机场距离相对较近，能够借助三亚成熟的旅游 和度假市场基础； 基础设施 项目地块目前为荒地，基础设施处于空白； 项目为湾区开发的启动项目和形象区域，周边规划有完善的配套设施和高端度假物业支撑； 项目周边交通基础设施规划完善，未来交通通达性好，公共交通较为发达； 项目包含三种物业形式： 区域规划 别墅式产权酒店，容积率0.5， 别墅中的中高密度，需联排等较高密度的别墅产品存在； 全套房产权酒店全套房产权酒店，容积率容积率00.66； 滨海高尔夫公寓，容积率1，密度较为舒适，存在较大的规划空间 客户资源 国信集团内部存在较大