策划领域的经济测算及分析.ppt

策划领域的经济测算 基础指标 项目产品分布示意图 SUPER STAR：联排别墅当属本项目价值标杆产品，参照波托菲诺/香蜜湖1号同类产品定价 PRE-STAR：六甲别墅/楼王当属本项目创新产品创新产品定价原则——以上游的可替换产品为高限 CASH COW：板楼产品属于市场主流产品，参照香密湖1号，中信红树湾等同类产品定价 STAR+CASH COW：复式产品属于本项目相对创新产品，参照香蜜湖1号，星河丹堤，天鹅堡3期，蝴蝶谷等同类产品定价 STAR+CASH COW：圆楼产品属于本项目相对创新产品，参照东堤园，中信红树湾1期，熙园等同类产品定价 CASH COW：1梯2产品属于未来豪宅边缘产品，参照香密湖1号，水榭花都，香域中央等同类产品定价 一线城市一线豪宅价格趋同 　 　 　 　 　 理论价格 　 3.3 　 10500 100% 　 影响因素折扣合计 　 0.6 0.3 2 导示系统 　 0.3 0.3 1 楼体展示（条幅等） 　 0.6 0.3 2 售楼处、样板房 现场包装5% 　 0 0 5 潜在风险 工程进度5% 　 0.3 0.3 1 服务项目 　 0.2 0.1 2 收费 　 0.6 0.3 2 品牌 物业管理5% 　 0.9 0.3 3 承建商（品牌、施工质量、现场） 　 0.8 0.4 2 发展商实力（品牌、口碑、信誉） 品牌形象5% 楼盘附加值20% 　 0.2 0.2 1 园林设计公司 　 -0.2 -0.1 2 景致内容（空中花园、游泳池、网球场） 　 -0.2 -0.1 2 园林规划设计与面积 环境设计5% 　 0.1 0.1 1 开关、管线等 　 0.1 0.1 1 门窗 材料2% 　 0.1 0.1 1 热水、排烟道、消防等 　 0.1 0.1 1 电梯（品牌、载客量、每户电梯数、电梯前室） 　 0.1 0.1 1 智能化（互联网、安防、局域网）/卫星电视 设备3% 　 0.9 0.3 3 公共部分装修 　 0.6 0.3 2 入户大堂效果 　 0.6 0.3 2 立面造型/色彩 形象7% 　 0.3 0.1 3 实用率 　 0.8 0.2 4 标准层户数 　 0.4 0.2 2 户型设计 　 0.8 0.2 4 通风、采光、朝向 平面设计13% 　 0 0 3 小区商业配套规划 　 0.4 0.1 4 楼间距 　 -0.6 -0.2 3 项目规模 小区规划10% 楼盘本体素质40% 　 0 0 3 商务配套 　 -1.2 -0.2 6 生活配套（娱乐、休闲） 　 0 0 3 教育配套 配套15% 　 0 0 3 地铁 　 -0.8 -0.2 4 公共交通 　 0 0 2 车行管制 交通9% 　 0.2 0.1 2 升值前瞻 　 0.6 0.3 2 噪音 　 -0.6 -0.3 2 治安 　 -1.5 -0.5 3 居住氛围 　 0.8 0.2 4 自然环境 　 -3 -0.5 6 片区形象 片区环境16% 地理位置40% 项目 备 注 得分 打分 权重% 　 竞争楼盘打分表--世纪春城 全国一线城市顶级豪宅价格对比： 东堤园：3.5万 蝴蝶谷：4万 汤臣一品：11万 翠湖天下：8万 华府天地：9万 盛大金磐：3.86万 昆仑公寓：6万 NAGA上院：3.8万 棕榈泉国际公寓：3.5万 缘溪堂：2.5万 3-5 4-11 3-6 顶级豪宅价格区间（万元） 香蜜湖1号高层：5万 济南路8号：6.5万 新城国际 3.2万 典型项目 1.5~2.0 深圳 1.5~2.0 上海 1.5~2.5 北京 城市住宅价格区间（万元） 城市 资料来源：世联数据平台 价格预估：动态比准——趋势预估法 圣莫丽斯楼王：200-230平米 ，均价3.3万/平米 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价3.3万/平米 星河丹堤看湖复式：170平米，均价3万/平米 水榭山双拼：300平米左右，均价10万/平米 星河丹堤双拼：300平米左右，均价10万/平米 星河丹堤临湖联排：240-260平米，均价8万/平米 溪山叠墅：200平米，均价3万/平米 联排：13.5万/平米 叠墅：5.5万/平米 方案1产品价格预估 双拼：20万/平米 楼王：5.5万/平米 180平米：4.5万/平米 145平米：3.5万/平米 复式：3.2万/平米 高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制 别墅产品：本项目三类别墅产品景观价值突出，均比竞品拥有更优越的湖景资源 高层产品 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价3.3万/平米 圣莫里斯不看湖平面：160平米，均价2.6万/平米 星河丹堤看湖复式：170平米，均价3万/平米 星河丹堤临湖联排：240-260平米，均价8万/平米