绿地普陀项目策划方案.ppt

通过示范效应：加大知名度 策略一：利用营销富裕时间为土地标价 方式：绿地就是档次，投资就是价格。 围墙： 绿地百亿资金打造商业地产品牌！ 策略二：“上海商业地产第一品牌”计划。（绿地整合高端商业品牌） 方式：集绿地所有项目，邀请联系过的商家，及知名商家，在浦东国际会议中心举办一次新闻发布会，绿地集团作为上海商业地产巨头与知名商家签署发展交流互惠协议。（形式供探讨） 目标： 1、自有稳固招商平台。 2、第一个在上海大手笔确立商业地产品牌地位。 3、豪华阵容为中环商汇项目的投资客打下信心保障。 网络营销 利用网络平台聚集人气， 在搜房网上发通告组织商业投资看房团，配合产品说明会。 分众层面推广策略＞ 俱乐部营销 成立绿地商盟俱乐部 目的：建造活动信息发布＼对外宣传名义＼客户资源共享的大平台． 建议享受会员本物业商业消费基本折扣策略，或定期开办企业家聚会． 洗脑式营销 主流媒体强攻“最具投资潜力概念” 时间：开盘前 广告：　　专家分析系列——中环商汇：计算出来的升值潜力。 商家实证系列——中环商汇：我们幸运地提前抢占。 媒体评估系列——中环商汇：地铁线具潜力的商业地产。 证券金融报系列——中环商汇：地产蓝筹股。 从多角度，短时间，密集轰击市场，设想一周时间内推出15篇通稿。 现场洗脑：让客户在进入其项目售楼展示中心就像进入一道设定好的购房程序，引领客户思想，削弱客户对销售人员的戒心，让客户在“感觉”中当场成交。 策略：概念售楼处 名品商展概念售楼处。 展厅就是售楼处． 专设名品展厅，免费为商家展览宣传：“推出春季新村路奢侈品品牌商展会” 目的：定位高端物业，向购房者展示高端商业秀，同时吸引客流量。 （引发系列延展性策略。） 备用策略： 周末：“奥特莱斯”活动 概念提炼: 高端形象,稳重大气,符合人们印象中的稳健投资形象. 通过嫁接传统中的高端商业印象,直接吸引投资客追捧. 策略Ｂ品牌演化 绿地　中环 商汇 　　　　万商汇聚,中环崛起 绿地　荣玺 商务中心 　　　　中环商务峰景　缔造财智传奇 案名建议 思考过程案名: 绿地 富甲商汇 绿地　东方时代广场 绿地　铭城 品牌调性把握 稳健的\大气的\传统感的\国际的\有实力的\高档感的 概念设计 大众层面推广策略 策略推广 新闻炒作 方式: 集中密集新闻轰炸. 2周内,上海各大媒体跟踪报道中环线商业发展理论. 组织方式：媒体公关　　　　　 参考案例：＜中东石油巨资潜入上海＞． 备用新闻话题：〈新型办公理念带来企业活力〉 〈绿地中环商汇：引领地铁商务的先锋〉 〈高端商家抢占绿地中环商汇，看准中环未来〉 借势造势 * 绿地·新村路项目营销竞标方案 通过分析,提出产品核心理念建议. 产品篇 将产品核心理念建议.延伸出系统性营销方案 推广篇 客群需求分析 项目板块分析 目标客群锁定 市场研判 产品篇 产品组合建议 本案 基本经济技术指标 商业40年?，办公50年 出让年限: 2.64 容积率: 45%? 覆盖率: 13977? (M2) 地块面积: 商业、办公? 用途: 普陀区新村路73街坊22丘 地块名称: 规划用地面积13976平方米，商业建筑面积11970平方米，服务设施2000平方米，LOFT建筑面积25030平方米，总建筑面积39000（37000+2000）。 市场研判 1 商业复合体正成为上海副中心的未来商业模式. 2 新型概念\新型功能组合是产品克服地段影响的关键. 3 受资本集聚、通货膨胀、成本上扬影响,商业物业仍是重要投资选择. 4 受市中心商业物业租金大幅高涨影响,中小企业外溢将成为副中心商业的主要客源. 5 通货膨胀影响，同时受住宅利空政策限制，以保值与逐利为代表的双重资本,.将涌入商业物业. 项目板块分析 2 　 \ 噪音小 交通噪音 2 　 \ 项目四周道路基本为居住区出行道路，交通顺畅；项目路口上下班高峰期较为拥堵 交通拥堵 2 　 \ 中山北路\志丹路,出行便利 私车交通 3 　 轨道交通7号线在建。 公交线路丰富，十分便利 公交便利 交通条件 3 　 \ 同济医院\甘泉地区医院\红十字医院 医疗配套 1 　 \ 低端ktv、足浴房 娱乐休闲 2 　 \ 上海澄源中学\中山北路第四小学 教育配套 2 　 甘泉公园商业区西翔领地 体育广场商业 好又多大型超市\永乐家电市场小型餐饮\莫泰\佰陇商务酒店 商业 0 　 \ \ 文脉属性 综合评定 实现时间 规划 现