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征地拆迁成本测算专题培训 武汉国佳房地资产评估有限公司2009.8.6 征地拆迁专题培训讲座 一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 三、“城中村”综合改造成本测算 四、土地取得成本未来变动情况预测 五、案例分析：国际博览中心土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算 （二）成本测算方法及依据 1. 房屋重置价 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74号） 方法：全新重置价标准x房屋成新率 2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地） 一、国有存量土地取得成本测算 3.配套设施补偿 水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。 标准：按照市场价格补偿。 4.装饰装修补偿 　被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》第3条） 一、国有存量土地取得成本测算 5.搬迁奖励 非强制性补偿 6.政策保底 不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按30平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；（二）选择货币补偿安置的。 （市政府第130号令） 一、国有存量土地取得成本测算 7.搬家费、过渡费、临时安置补助费 依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号） 8.营业及停产停业补偿 依据：市政府第130号令第40条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿： 设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用； 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。 一、国有存量土地取得成本测算 9.测量费用（房屋测绘） 《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服[2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40元。 10.评估费用 《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。 一、国有存量土地取得成本测算 11.摸底调查 按照建筑面积每平方米1至2元。 12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等 13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。 一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 （三）成本测算方法及依据 1.耕地开垦费 征收对象：耕地 标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田为土地补偿费的1.5 - 2倍,其他耕地为土地补偿费的1 - 1.5倍 《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》（武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩 2.征地管理费 标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%-3.6%? 特殊情况：4%×征地费总额 二、集体土地取得成本测算 （三）成本测算方法及依据 2.征地管理费 依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号） 标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%-3.6%? 特殊情况：4%×征地费总额 二、集体土地取得成本测算 （三）成本测算方法及依据 3.新增建设用地有偿使用费 80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知) 4.新菜地开发基金 《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130 号），中心城区每亩 1.5 万元；远城区每亩 0.7 万元 5.水利建设基金 征收对象：