2012年土地估价案例的与报告考前练习及答案(四).doc

2012年土地估价案例与报告考前练习及答案（四） 　一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)　　(一)　　本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。　　某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：　　1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。　　试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。　　2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。　　请问：　　(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?　　(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?　　3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对8宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。　　请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。　　4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。　　请问：　　(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?　　(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。 　　(二)某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。　　项目其他有关资料如下：　　(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。　　(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。　　(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。　　(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2 %。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。　　如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?　　 二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分，共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出错误并说明原因)　　(一)　　下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。　　1．确定房地出租客观租金　　应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295．60元/m2，比准租金B=311．50元/m2，比准租金C=280．88元/m2。　　根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：　　客观租金=(295．60+311．50+280．88)元/m2÷3=295．99元/m2　　2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015mz)房地年总收益=房屋建筑面积×租金　　=9015m2×295．99元/m2=2134680元　　3．计算房地出租年总费用　　房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。　　(1)管理费。根据调查了