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房地产开发企业税收知识培训 授课人：张丽芳 内 容 第一章 前言 第二章 营业税 第三章 企业所得税 第四章 土地增值税 第五章 土地使用税 第六章 房产税 第七章 印花税 第八章 城建税 第九章 车船税 第十章 个人所得税 第十一章 教育费附加 地方教育费附加 一、前 言 近几年来，随着改革开放的深入，国家房改政策的出台，人民生活水平的日益提高，房地产行业迅速升温，正成为我国经济的一个新的增长点。在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，房地产行业得以蓬勃发展，成为国民经济的支柱产业。大量的资金不断涌向房地产开发业，在促使房地产开发业繁荣的同时，也在不停地带动着更多相关行业的红火，推动着地方经济的发展，拉动着国民经济的增长速度，为国家积聚了大量的税收收入。 房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有利杠杆，在房地产的开发、经营、持有和转让等环节课税，构成了我国税收制度的主要内容。 目前我国绝大多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节，即房地产开发业。房地产开发业是涉及税费最多的行业，在房地产开发业税收收入中，包括的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税、契税、耕地占用税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费等十余个税费。 二、营业税 第一 房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为： 应纳营业税税额=营业额×适用税率 第二 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。 第三 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：共4条 一、将取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的； 二、将开发的不动产用于安置拆迁户的；（国税函[2007]768号）：关于拆迁补偿住房取得方式问题 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。税法明确规定回迁户偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征各项税费，超面积部分按市场价计算营业额。 三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的； 四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。 第四 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 第五 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。 第六 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。（单位集资建房行为） 有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。 第七 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。#23. 第二部分? 收入的税务处理　 第八 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。（差额缴税） 上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。。 第九 房地产开发企业将开发房屋向建筑商抵顶工程款行为视同销售确认收入。 第十条