标点地产2010年北京南城橘洲项目策划107P.pptx

橘洲项目 策划报告;终极目标; 目录 Contents;;一、宏观经济; 为应对国际金融危机，国家制定了4万亿的投资计划，各个地方政府也加大了投资力度，对推动经济增长起到了积极的作用， 但也使我国本已较为严重的产业结构不合理的问题进一步加剧。;新增贷款增长过快，通胀膨胀风险压力存在;宏观经济在一系列政府经济刺激方案下企稳回升，但同时也带来了资金流动过剩、通胀预期的风险，这时候大量资金就要需找一个安全的出口。在实体经济复苏的基础尚不牢固以及制造业面临产能过剩的情况下，其他行业的投资回报依然不确定，而此时，房地产理所当然成为了资本追逐的“宠儿”。 ;城市;成交依然火爆，住宅库存告急;价格再次上涨，成交价格逼近2万;12月份出现恐慌性抢房，分析原因有两点： 第一，大量实体产业资金及闲散资金被抽离出来寻求更为“稳妥”的保值渠道，而???这其中，楼市“首当其冲”； 第二，为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策将在年底到期，虽然说政策尚未有叫停，但是未来不确定性依然存在，而房子不愁卖加上开发商资金较为宽裕，价格上涨也就成为必然。;房地产政策步步收紧，新政直指高房价;拿地首付比例提高至50%，囤地炒地成本增加;政府促进经济目标已基本完成，房地产拉动经济的目的也已达到，而后，控制房价过快增长避免出现不良发展趋势成为政府未来对于房地产的主要态度。 ;四、后市判断;;一、北京“南城”规划;规划内容;政策的开始倾斜将带动南城飞速发展，投资向南转移将带来大量人口，区域规划的完善使得南城宜居性增强，南城房地产开始进入快速发展轨道。;二、南城规划下的黄村;区域潜在供应量粗略计算在200万平米左右，并且金地、保利、旭辉等知名开发商纷纷进驻，未来区域竞争程度将提升到更高层面。;区域销售价格快速增长，需求再次受到抑制； 区域在售项目库存量及后续土地供给量相当巨大，可以预计区域未来的市场竞争将十分激烈！;三、总结;;新七环规划-实现大北京“区域城市”转变;首都第二机场选址-提供发展区域临空经济机遇;大兴轨道交通开通-与北京连接提速;三年大变样-完善城市功能，增强区域竞争力;温泉度假村;区域定位;二、区域房地产分析;未来供应;价格走势;目前市场出现了部分除郦湖项目外较为成熟产品，但是供应依然同质化严重，且不注重自身配套，宜居性不强。;;区域当地客群为主，区域改善型需求;区域内外规划为区域提供了良好的发展条件； 2010年将是固安住宅供应二次爆发期，区域供应量大增，竞争将异常激烈 价格上涨过快透支区域未来价值； 受市区房价历史性高涨挤压，区域客群层次提升。 客群升级及未来年轻化趋势与住宅品质升级出现相互促进，客观上要求固安的住宅产品及包装推广双重升级。;;一、区域分析;交通状况—外围交通条件良好;交通状况—周边交通便利;环境资源;区域配套;二、项目分析;规划分析;建筑;园林;;本项目具有良好的区域及产品基础，在外部规划的助力及区域房地产快速发展下如何把握机遇实现本项目目标？;;一、项目定位;;二、客群定位;姓名：王先生 职业：个体 年龄：33 购房目的：自住 现居住：北京大兴黄村 “本来没想过在北京买房，主要是太贵了，而且老家也有房子，虽然说两年生意好攒了点钱，但就算在黄村买房还是很吃力的，以前对固安不了解，想着应该挺远的，上个月一朋友来买房，怂恿着一起来了，到了发现还挺近，而且价格比黄村便宜了那么多，回去和老婆一商量，买一套吧，反正现在钱越来越不值钱了。” “不想回老家了，北京挺好，以后不想干了就在固安养老，也挺好” “平时没事基本在家里，所以我对房子本身的质量和社区规划都挺看重的，要讲实力，首先大盘是很信得过的，还能有点名气，这样说出来也觉着住这有面子，而且大社区才有好的产品设计嘛，环境、房屋质量才有保证，这社区里不是有水系嘛，挺好，偶尔和朋友打打球，聊聊天，这出来近去的不仅朋友羡慕，自己也住着舒坦，生活嘛，简单点、休闲点就挺好。”;姓名：徐小姐 职业：个体 年龄：29 购房目的：自住兼投资 现居住：北京丰台花乡 “固安不远，我开车也就40分钟左右，现在北京去哪不要大半个小时，以后地铁到黄村之后就算坐公交也很快，主要还是便宜，现在买着住，什么时候需要钱卖了还能 赚一笔。” “北京适合创业，至少年轻的时候不会回老家。” “现在既然已经决定在这买房了，就得选个自 己 喜欢的，住着方便的。什么卖场啊、餐厅啊…至少得近点吧，最好能有个会所啊、公园广场什么的，朋友来了大家也有地方玩啊。社区绿化也应该多点，要是能有好玩的小品摆设，那就太喜欢了。”;姓名：魏先生 职业：职员 年龄：25 购房目的：婚房 现居住：北京西红门 “固安房子价格和老家也差不多，但毕竟这离北京近嘛，结婚总要有自己的房子，先在这边买吧，以后有钱了再在北京买。” “暂时没想过回去，两个人工作都比较稳