长沙商业地产市场情况2016.0520.资料.ppt

商业地产宏观分析 宏观环境：经济运行总体平稳，第三产业占比显著提升，产业结构更趋优化；金融业持续快速发展利好商办用房需求；CPI低于预期，增速与上月持平，消费品零售总额同比增速较上月收窄0.6个百分点；上月地产运行宏观环境比较稳定。第三产业是商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为商业地产发展提高利好环境。 商业地产宏观环境较稳定，第三产业的发展为商业地产提供了有利需求 1-3月商业用房增速回落，投资新开工增速显著回升 需求：2016年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1360万㎡，增幅收窄0.9个百分点至8.5%； 供应：2016年1-3月，全国商业营业用房投资新开工同比增速明显回升，新开工面积为3743万㎡，同比增长12.5%，较1-2月扩大2.7个百分点。 土地市场： 2016年3月，全国商办用地供需同比转增为降，楼面价同比下跌15.7%；平均溢价率为3.73%，较去年同期回落5.38个百分点。 商业市场供求分析： 小结： 2015年至今，中国宏观经济趋于平缓，银行贷款政策整体宽松，有利于地产去库存压力； 2015年至2016年一季度，国家连连出台新政及各项优惠鼓励购房，助力去库存。在政策凸显情况下，土地市场却量降价涨； 整体商业地产依然市场存量较大，新开发供量仍在增加，特别是二三线城市非中心商圈空置率及转让率较高，市场竞争激烈，商业未来运营难度有所上升。 在国家大环境政策宽松环境下，长沙楼市在2015年至今也迎来了“小阳春”，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 与其他城市成交量与房价齐涨不同，长沙楼市表现为”量涨价稳“。究其原因，业内人士认为“其一是长沙供应量大，存量依旧高位，系列放松政策对于市场整体的影响存在局限性；其二是差别化的楼市调控政策，对一线城市和长沙的影响就会不同，例如限贷放松后，很难在长沙产生立竿见影的效果。” 2015年长沙主要住宅成交区域为岳麓区、雨花区、望城区；从均价看，开福区商品住宅成交均价最高，为7253元/㎡；其次为芙蓉区、雨花区，超过6500元/㎡；岳麓区、天心区的价位接近6000元/㎡；望城区最低，为4357元/㎡。 房地市场分析——住宅市场成交 政策放松，楼市迎来复苏期，长沙“量涨价稳” 2011年至今，长沙正在经历由供大于求向供需平衡转变 按近五年年均需求量1324万方，且2015年供需比已经小于1，加上近两年政府对土地供应的收紧，未来两年的供求比将缩小。 3、房地产市场分析——供求关系 供需平衡过渡期 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 534 1179 1036 1861 2279 1408 465 单位：万方 1130 1260 1386 1139 1704 土地购置 总建筑面积 商品房 成交面积 湖南省年均常驻人口增长49万人，市场需求增加，未来将带来一批购房需求 3、房地产市场分析——房地产需求分析 周边县市的潜在需求客户 近年来，体验型消费理念风行，为满足消费者的需求，各类商业综合体项目在全国各地涌现。据2014年9月18日莱坊(Knight Frank)发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。 2011年以来，长沙的商业综合体项目明显逐年增多。据资料显示，2014年长沙新建和续建的城市商业综合体项目已达37个，2015年至2016年长沙的商业物业存量将超过450万㎡。 据不完全统计，目前长沙市在售的商业综合体项目达20多个，分布在东西南北各个区域。基于第二季度，尤其是5、6月份长沙楼市明显回暖的事实，开发商对于下半年的楼市走向较为看好，推货节奏加快，预计下半年会有多个商业综合体开盘，如汇一广场、湘江玖号、叮叮MALL等。 商业市场分析 2016年一季度内六区新建商业用房成交面积22.28万㎡，环比下降20.51%，同比减少30.11%；其中3月份单月成交面积8.02万㎡、1124套，同比分别增加46.35%、59.21%。一季度成交面积前三的项目为高星物流园、达美苑、香丽名苑。 价格方面，近一年长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/㎡以上，其中3月份成交均价为12625元/㎡，环比增长19.72%。 根据盈石集团研究中心统计，2015年到2016年的新增供应达到115万平米，商业物业存量将超过450万平米，其中购物中心占比将超过70%。分商圈来看，