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租赁合同基本原理 第一节 租赁合同概述 一、租赁合同的概念和特点 租赁合同具有以下特点: （一）租赁合同是转让财产使用权的合同 （二）租赁合同为双务、有偿合同 （三）租赁合同为诺成合同 （四）租赁合同具有临时性 （五）租赁合同为继续性合同。租赁合同双方当事人的义务并非一次给付即可完成，合同内容是在一段时期内继续地实现的，因而属于继续性合同。 （六）租赁合同是不要式合同 二、租赁合同的标的物 三、租赁合同的分类 四、 租赁合同的形式 第二节 租赁合同的成立 一、租赁的标的物 物原则是应当是不可代替物，如果供使用收益的物为金钱或者 其他可代替物，则合同类型将成为消费借贷，而非租赁。 二、租赁合同成立的样态 租赁合同为不要式合同与诺成合同，其成立不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要。原则上，只要当事人对于租赁物的使用收益及租金的支付达成合意，合同即告成立。 三、租赁合同的效力评价 （一）产权证书与合同效力 （二）建设工程规划许可证与合同效力 （三）未经批准的临时建筑与合同效力 （四）未经消防验收的房屋与合同效力 （五）以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力 （六）租赁合同未办理登记备案手续与合同效力 (七）租赁合同无效的特别效果 （一）产权证书与合同效力 以房屋租赁合同为例，合同目的在于使用房屋，并不涉及房屋所有权的转让，因而，原则上房屋租赁合同并不以出租人拥有所有权、拥有产权证书为。 最高人民法院：认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。 （二）建设工程规划许可证与合同效力 针对城镇房屋租赁合同，最高法规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 此时合同无效的原因是合同的标的物违法。 （三）未经批准的临时建筑与合同效力 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一定法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 此时合同无效的原因是合同的标的物违法。 （四）未经消防安全验收合格的房屋与合同效力 应当分别对待： 第一，出租《消防法》第10 条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。 第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。 第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 （五）以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力 作为租赁合同标的的房屋，如果是建筑在以划拨方式取得的土地上，一方当事人如果以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、《房地产管理法》第56条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第5 条为据，请求确认合同无效，能否获得支持？对此，起初最高人民法院的判决中认定租赁合同无效；后来最高人民法院的立场的所转变，在最高人民法院公布的典型案件中，则并不认定为租赁合同无效。 （六）租赁合同未办理登记备案手续与合同效力 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一定已经履行主要义务，对方接受的除外。 此一规则并非租赁物本身有什么问题，而是租赁合同是否经过了按照法律、行政法规要求的登记备案手续。此类手续，通常出于行政管理的目的，故原则上不应以违反此类规定而认定合同无效。 （七）租赁合同无效的特别效果 1.基于继续性合同的特别效果 作为一种继续性合同，如果租赁合同无效或者被抵销，其法律后果比较特殊。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 2.装饰装修的善后 （1）经出租人同意场合 未形成附合场合。在城镇房屋租赁合同场合，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已经形成附合场合。已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。 （2）未经出租人同意场合 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。