万科城市花园商业定位及营销方案建议素材.ppt

【万科城市花园】 广州经纬房产咨询有限公司 二○○五年六月 考虑定位时需注意的因素？ ——具规范经营管理和良好的整体形象，满足项目及周边居民的生活消费、日常休闲娱乐和餐饮需求 本项目二层及以上部分评估过程 由于本项目周边缺乏二层及以上售价可比性实例，因此根据商业用房楼层价格变化规律及顾客心理，首层、二层、三层的价值比率为100%、50%、35%。并据此计算出本项目二层及以上部分的租赁均价： 目前，市场上商业的销售方式普遍以售后返租、租售并行、和带租约发售为主； 总体面积较小的项目（如英豪商城）则采取自然销售（拍卖）的形式； 目前投资社区商业普遍接受回报率是7%。 小 结 营销操作建议 综合调研总结启示 综合调研总结 依托周边和本项目未来大量的居民数量，生活配套的需求对本项目商业的发展有长远的生命力；（如华景、广源一带商业） 根据类似商业片区的业态形成及组合经验，通过引进一定数量的品牌店——如麦当劳、7-11等，并在业态选择上与好又多形成互补，形成共赢的局面； 大众型及特色餐饮对形成消费人流有很大的磁力作用，因此对于本项目来说中大型餐饮及特色餐饮的品牌商家引进是重要的方向之一； （如下渡路、华景一带商业） 业态恰当比例的组合，能平衡商户自下而上空间及合理利润，如能配合有一定的业态规划和管理，可令项目整体商业所经营的产品及服务形成具生命力的格局。 以上相关详细市调分析报告请见附件（一） 第二部分 项目定位及业态规划建议 项目定位深化 1）主要目标消费群的消费次数（密度） 2）主要目标消费群的消费能力 3）主要目标消费群的主力业态需要评估 4）万科对城花业主的开发经营责任感及企业形象品牌 5）推动项目对LOFT出售的影响 6）兼顾产品/行业定位在区内地理位置的经营效果、租金收益及商户的生存空间 1）主要目标消费群是项目周边的居民和未来社区住户，辐射人群好又多的消费客户和黄埔区其它路段的客户； 2）整体区域消费者经济实力偏低；城花业主整体经济水平较好； 3）消费者需求中高档、形象好、具备一定休闲娱乐的消费场所； 4）必须有日常生活基本配套及有一定良好形象的配套行业 ； 6）商场的装饰明亮，档次要偏中高档，商户业态应需要有规范性的经营划分。 5）须满足体现项目的第一印象及未来LOFT住户的出入环境； 定 位 因 素 分 析 项目定位建议 万科城市 1 道 项目业态规划建议 1、项目业态品牌及比例建议 10% 凉茶店：黄振龙、金葫芦、邓老凉茶等；送水：日之泉、长寿村、大峡谷等；修鞋：摩登修鞋等；彩票中心：中国福利彩票、中国体育彩票其它如配匙、五金、水果档、个体音像、维修店…… 中低档产业及品牌 75% 餐饮：大型海鲜酒楼包括炳胜、新南海城等；药店：同济、海王星辰、健民等；书店：汉得；音像制品：中国唱片、新华音像；服饰：城市丽人、古川奇、翩翩女孩；洗衣店：天天洗衣等；地产中介：经纬、满堂红等；美容美发：名发城、达芬尼斯等；烟酒专卖店：广州金叶、广东烟酒专卖店等； 童装：婴儿用品店； 宠物用品店 中档消费产业及品牌 15% 快餐类：麦当劳；　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　便利店：包括７－１１便利店、ＯＫ便利店；休闲型面包店：香港圣安娜、东海堂等。电讯：中国移动自动营业厅、中国联通营业厅；银行：工商银行、农业银行等；旅游公司：广之旅、南湖国旅等； 冲印店：富士、柯达； 中高档或具知名度品牌 所占比例建议 产业／行业举例 档次 符合区域居民普遍需求 35%-40% 中大型餐饮 满足居民对娱乐休闲的需求 5%-10% 娱乐休闲 引入部分时尚型消费，增加购物乐趣 10% 零售消费 以满足社区居民及区域日常生活需求为主 50% 生活配套 备注 设置比例 业态类别 2、项目业态分布比例建议 特色雪糕屋、连锁甜品店、休闲咖啡店 鲜花店、休闲食品、零食店、服饰(皮具、手袋、男女装、童装、内衣……)、家饰（布艺、床上用品、家居装饰……）、精品、发饰、休闲鞋类、文印店…… 服饰形象店、精品形象店、化妆品形象店、家饰形象店…… 连锁加盟店（如麦当劳）、连锁便利店、特色餐饮（考虑连二层）、地产代理公司、眼镜连锁店、知名药店、电信营业厅、面包、西饼屋、知名旅行社、品牌冲印店、精品服装、、烟酒专卖店…… 银行或茶餐厅、粥粉面店 行业建议 休闲饮食 特色街区 形象主力店 形象生活坊 社区服务店 规划分区 市政指定行业 邮局、生鲜超市 面包屋、地产代理、音像、宠物店、茶叶店、彩票中心、烟酒店 社区配套 五金、家装、厨具、水族、水店、家政中心、维修店、发廊 生活配套 运动服装、运动用品、运动鞋 运动天地 美容、护肤、美甲 美容天地 行业建议 规划分区 生鲜超市 邮局 社区 服务店 形象生活坊 形象