物业费用成本测算素材.docx

物业管理费用 管理费用分析 经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。 （1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。 （2）节流部份 强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。 长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。 维修基金 维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 维修基金的收取 建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。 ***项目物管效益预测 单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1经营收入总额929477103542311191671212240均摊2.581882.876183.10883.367332管理成本总额　均摊　3盈亏总额　　　　均摊　　　　 ***项目物管经营收入核算 物管收入核算总表 单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管费7909788474769039749604732停车场1276391595481914582233683游泳池收入无6004无60044网球场收入2311137147711375便民服务用车96291925819258192586其它特约服务1000200030002000合 计929477103542311191671212240均摊至每平方米为2.58188 2.87618 3