北京高端别墅御墅项的目营销思路汇报20130327-发开发商(金网络)86p.ppt

御墅项目营销思路汇报;*;PART1;; “新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升，对豪宅置业客户影响有限。;北京别墅市场分析——供需关系及价格;北京别墅市场分析——供需关系及价格;随着土地新政对容积率的限定，以及2012年年底的集中放量，别墅的新房供应预计在2013年会进一步小幅回落。;截至到2012年年底，别墅存量依然在一个相对较高的水平，随着市场需求的释放，加上新房供应的回落，市场将会进入到一个消化存量的阶段。;2012年别墅市场需求的释放，主要来自于低总价产品的推动，但随着这部分产品的快速去化，2013年别墅产品的供应中，低总价产品比例会逐渐减少，从而导致市场需求的回落，但价格会呈现向上走势。;成交总价;1.市场供应：新房供应持续回落，市场进入存量房消化阶段，从而导致市场供应出现结构性变化，新房减少，存量房上市增多，低总价产???比例降低。;PART2;北京高端别墅市场研究;北京高端别墅市场研究;2012年单价30000元/平米以上别墅成交套数排名;高端别墅个案分析;高端别墅个案分析;地理位置;高端别墅个案分析;高端别墅个案分析;高端别墅个案分析;北京高端别墅市场研究;PART3;区域别墅市场分析——供需关系及价格;区域别墅市场分析——成交分析;截止2013年2月底，顺义别墅存量还有564套，约26.89万平米。 从顺义区历年别墅销售情况来看，目前存量只够满足一年的销售量，别墅销售相对稳定。;小 结;PART4;区位及交通;资源及环境;地理位置;南北区双会所设计;建筑及景观设计;户型设计;户型分类;政策对别墅产品无明显消极影响，长期来看有利； 市场环境整体向好； 区域环境稳定；竞品大多为尾房在售项目，以及品质不高的低价产品；;PART5;推导思路;项目;分期考虑;待售房源124套，销售期30个月，共计推售5次; 最终实现全盘均价43020元/平米，销售额28亿元。 环水楼王户型单价建议在60000-80000元/平米。;2013年回款计划;PART6;;客群职业基本构成;追求超前的高品质生活水准。较高的个人素质对生活质量、生命意义的理想化追求，使他们拥有强烈的超前意识，这种意识是其身上非常明显的特质。;期待空间的不断延伸，渴望私人化、领地化的奢侈。;对于我来说，家就是放松的地方，我希望能够让我彻底的放松，去享受平静、能静静的思考，因此外部要有好的环境，内部有舒适的空间，私密性一定要好;对于我来说，家就是放松的地方，我希望能够让我彻底的放松，去享受平静、能静静的思考，因此外部要有好的环境，内部有舒适的空间，私密性一定要好;首批客群特点;对艺术和空间的感知力较强，拥有成熟、独立、敏锐的审美与品位，从事与美学、设计、艺术、建筑、规划等相关的行业及衍生行业;PART7;;STEP1;别墅价值体系;现状：大面积的缓坡草坪、落叶类乔灌草，近半年的时间里，园区视觉感较为萧条。;价值体系重塑——景观价值;价值体系重塑——产品价值;价值体系重塑——产品价值;价值体系重塑——产品价值;社区价值——交往空间;入口杂乱，无正式感和仪式感;身份尊贵感打造;社区价值——物业管理与配套;创新价值;STEP1;引入高端酒店管理，如北京实操成功案例有四季世家等；;业主需求较多的免费服务项目： 代缴有效期内公共事业费 代为介绍保姆、钟点工、园艺工、家教 可使用各种信用卡消费结账 代订报刊、杂志、牛奶 对业主家政服务人员进行安全法制教育、消防培训;STEP2;营销推广核心;圈层营销思路;圈层营销资源;圈层营销资源;圈层营销资源;圈层营销资源;圈层营销资源;其他圈层营销设想;其他圈层营销设想;其他圈层营销设想;其他圈层营销设想;其他圈层营销设想;附件;工作内容与服务费用;三、销售执行及服务 客户接待 销售谈判 签约 预售登记、银行按揭等售后服务支持 入住服务 四、销售控制及反馈 按月对销售数据进行统计和分析，对销售状况进行评估，作为制定和调整销售计划、价格及促销的依据，供开发商决策参考； 按月对成交客户调查进行统计和分析，监测客户特征、来源、购买目的、 消费偏好等。 ? 金网络按月向贵司上报各项工作方案、计划情况，贵司对此拥有决定权、调整权、监督权。贵司负责具体方案的组织实施。;工作内容与服务费用