03商业基础知识-成都商业地产、综合体、零售、公寓、LOFT、售后返租试卷.pptx

成都商业基础知识专题培训;;主要研究的物业类型：写字楼、酒店、零售、公寓;2012年成都人均GDP达到8139美元；根据相关机构的预测，成都城市化率将在2015年达到70%。;随着四大新城的建设，成都市都市副中心发展雏形逐步形成，商业发展郊区化道路正在进行中。根据《成都市商业网点发展规划》，各组团的整体功能定位如下：;2010年，成都商业地产明显步入高速发展期，至2012年，成都主城区及近郊商业库存攀升1100万方，销售压力持续增大。;成都综合体遍地开花，商业地产爆发式增长;成都综合体分布集中度高、未来同质化竞争明显。;市场上默认的综合体概念是指包含酒店、购物、办公、住宅集餐饮娱乐等物业形态的项目；为促进成都综合体的发展，规范行业标准，2012年成都出台综合体标准。;新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）。;;1990之前;2002; 思维拓展：1. 什么是集中式商业？; 思维拓展：2. 百货和购物中心有什么区别？; 多个大型商业中心 奢侈品市场快速发展 国际化品牌大规模进入 强调购物体验;;开业：6个;鹏瑞利青羊广场 预计开业：2013年底;;随着城市轨道交通建设与郊区房地产的快速发展，郊区商业与市中心商业共同带动城市商业地产发展，竞争激烈。;;公寓原意是指集合式住宅，随着房地产的发展公寓逐渐延伸为一种营销概念，发展至今，公寓已经成为写字楼产品的细分产品。;目前市场上常见几种公寓类型，主要包括居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓（SOHO）、酒店式公寓、服务式公寓、LOFT公寓。;从当前市场上购买40年产权公寓客户群群体来看，40年产权公寓的客户群体较为宽泛，归纳起来就分为纯粹的投资客、首次及过渡性居住兼投资客户、临时居住客户三大类。;?LOFT原意是“屋顶之下存放东西的阁楼”，如今衍伸为“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，具有流动性、透明性、开放性、艺术性等特征。;目前成都市场，客户对纯办公的写字楼认可度最高、LOFT认可度最低。;高新区最集中，近郊仅在年底有少量去化，成都致规使LOFT产品缺陷，认可度降低，LOFT产品遭???尴尬。;层高5米以上、住宅型、配套好的LOFT产品受市场认可度高。;中德英伦联邦苹果跃层凭借良好的产品优势和投资前景成功俘获消费者放心，放眼大成都绝无仅有，成交客群约六成投资、四成自用。;成都LOFT产品在售约32个，主要集中在中心城区、大城南、郫县。;排名;;常见的销售模式对比;售后返租——一分付出，十分收获;据调查，目前消费者对于售后返租模式最大的顾虑就在于返租期满，如何保证物业的持续收益。;售后返租典型案例——成都某酒店式公寓;售后返租不得零散经营：售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。;华润·万象城——2012年5月11日开业;华润·万象城——购物中心（主力百货、服饰为主）;来福士广场——2012年9月23日开业;来福士广场——购物中心，自营;奥克斯广场——2012年11月29日开业;奥克斯广场——购物中心（生活配套、餐饮为主）