2房地产开发程序与前期工作研究.ppt

土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 售前阶段 售中阶段 售后阶段 市场、客户、产品 客户、传播、销售服务、价格、促销 风险控制 策划咨询、代理公司 销售代理、广告代理、媒体 律师行、银行、房管部门 三个阶段 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 销售团队 （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师） 形象定位（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等） 销售卖点提炼（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等） 营销执行方案（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等） 营销推广方案 （推广周期、媒体组合、费用计划、营销活动方案等） 展示区包装方案（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等） 合作方资源使用（广告、代理、制作、短信、媒体、印刷等） 项目第一次广告出街 公司及项目品牌推广 项目展示区开放 项目价格听证会 项目一期开盘 营销费用预算 关键节点 各部门职责： 投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。 营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异） 成本部：项目动态成本。（成本月报） 采购部：分包工程及材料设备采购。 关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 客户预验房流程（工地开放日） 交付风险检查流程（内部验收） 模拟验收流程 （内部走场） 集中交付现场接待流程 交付后房屋维修 （物业、客服） 关键节点 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资料 准备 各类 物资 配置 各类展板 与流程标 识准备 成立专门入伙小组 落实现场应急预案 模拟集中交付 流程 与岗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 各部门职责： 投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。 营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。 设计部：竣工图确认。 工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？） 财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。 成本部：竣工结算。（项目结算报告） 采购部：分包工程及材料设备采购。 客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。 关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 项目推进慢在各环节的主要原因 最主要的时间耽误在项目开工前期： 决策上的时间反复； 规划设计上的时间耽误； 各专业单位的衔接不够紧密； 规划报建的时间耽误； 亦可能遇到不常见的因素如： 地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢； 资金短缺导致的工程施工进度缓慢； 天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）； 工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。 房地产开发成本构成 开发成本 土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费） 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 房地产开发程序与前期工作 （2013年05月27日,朱曙东） 深圳培训之三 内容提纲 一、房地产项目的整体开发涵义 二、房地产项目的整体开发流程 三、房地产开发程序案例分析 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 企业视角的房地产流程 客户视角的房地产流程 产品