201303_惠州惠城区江北片区市场专题报告.ppt

华贸中心与佳兆业产品组合分析 图中可见佳兆业中心楼间距过近，影响私密及采光，对项目的整体舒适度影响较大。 佳兆业中心公寓产品占比较大，虽均价在10000元/㎡以上，却难以形成豪宅效应。 华贸中心以阔绰空间为主，产品舒适度更高。 宜居指数分析 华贸中心以“万象城之上”的形象拔高项目知名度，项目打造的是“南中国最美丽的会客厅”；而佳兆业中心以CBD·地标·综合体的形象打造惠州首席时尚购物中心。 居住价值实例----小区园林 园林：架空层园林 生活配套：华润万家、沃尔玛、温德姆集团旗下豪生酒店 VS 园林：35%绿化，园林组团分布 生活配套：华贸天地 宜居指数分析 优点：户型方正，南北通透，三面采光；动静分区合理；东南、西南双面景观，独立花园。 缺点：两卧室门相对。 优点：动静分区，厨房配有阳台。 缺点：户型不够方正，边角较多，入户花园过大，卧室门相对。 户型分析（华贸151m2 VS 佳兆业149m2 ） 宜居指数分析 同质： 中央轴区上的城市综合体 差异点： 华贸中心以15万平米的高端集中商业体招商带动住宅的发售，以商带住；佳兆业中心以公寓型住宅产品首发入市，营造居住氛围，聚集人气，以住带商； 华贸中心主力户型以130平米以上舒适大户型为主，居住价值更优；佳兆业主力户型为43—130平方米一至三房，更具投资价值。 综合体项目竞品分析小结 江北写字楼市场分析 江北写字楼推售情况： 江北现存写字楼市场高速发展，直至2012年写字楼供应量已达到41万m2 。 未来商务写字楼供应量持续增加，2013年预计有57万㎡新品入市。 江北片区由于规划导向作用，写字楼分布相对一些老的片区较集中。写字楼物业逐渐向多功能、现代化、智能化发展。 佳兆业中心 华贸中心 双子星 富绅大厦 峰璟国际 中信城市时代 富力丽港中心 凯宾斯基 大隆广场中心 大隆财富广场 惠州发展重地—江北 江北的中央商务区—CBD CBD上的金融街---惠州大道 惠州大道 江北写字楼分布情况 江北写字楼分布情况： 主要沿着规划的中心轴两边分布。 品牌日益向高端发展，高档写字楼密集呈现。 江北CBD的商贸模式对写字楼特别是高档写字楼物业产生了巨大需求，刺激了写字楼的发展，使得惠州的写字楼无论是从数量还是从品质都上升到一个新的台阶。 sd 万科城华府 德威摩卡小镇 开发商 惠州市万科职业有限公司 惠州市德威集团有限公司 均价 7800元/m2（带1500精装） 5700元/m2 占面（m2） 15万 9.4万 建面（m2） 17万 32万 当前户数 1134 1720 容积率 1.13 2.5 绿化率 30% 30% 车位（个） 1300 2300 项目地址 惠州市江北40号小区 惠城区江北41号小区 住宅项目对比分析 基本技术指标—万科城华府VS德威摩卡小镇 万科城华府以纯粹的欧式风情建筑搭配树阵、亭阁与水景等园林景观，独特异域风景为热爱自然和追求时尚的人士带来了梦想中的庄园生活；而德威摩卡小镇用酒店式园区的设计手法，在规划中体现酒店式的园林布局。 园林：宜居大社区园林突出欧式园林文化和环境特色 生活配套：芭堤雅风情商业街儿童游乐园、无边际泳池。 园林：50000㎡东南亚度假酒店式生活艺术园林。 生活配套：二公里风情商业街1500㎡社区泳池 个盘对比 园林和生活配套—万科城华府VS德威摩卡小镇 万科城华府主推三居79平米，四居113平米，合理的空间利用，使得113平米可以拥有四房，德威摩卡小镇采用了小区包围花园的布局，楼距安排合理，使得小区舒适度提高。 优点：南北通透，干湿分离，设有玄关，生活阳台开间大；景观资源好，观景视野广。 缺点：动静分区不明显，卧室离客厅太近，书房靠近客厅。 优点：南北通透，厨房是经典的L型，入户花园，客厅有阳台；视野广，可观赏小区园林。 缺点：大门正对主卧门，卧室门对着客厅；靠近路边，会有一定的噪音影响。 个盘对比 户型分析—万科城华府VS德威摩卡小镇 项目体量相当于10个深圳香蜜湖、4个惠州西湖。项目内配套齐全，拥有十大前万级顶尖级国际配套雅居乐白鹭湖倡导以湖山都会世界人居视野，着眼回归自然生活，绝对是珠三角乃至全国最具规模、最具稀缺、最具自然生活味的资源型旗舰大盘。  雅居乐白鹭湖：被业内冠以“惠州最美的湖畔小镇”、“引领湖畔生活大盘”等称号。整个项目靠山面水，四周云山雾罩，是最佳人居的风水宝地。 开发商 雅居乐地产 占地(㎡) 1066万 代理商 —— 建面(㎡) 201万 住宅（㎡） —— 主力户型 商业（㎡） —— 装修状况 毛坯、精装修 绿化率 50% 项目地址 汝湖镇雅居乐大道1号 总户数 车位比 1:2