110302襄阳城市终稿1453271507.pptx

湖北 襄阳房地产市场报告;报告框架;;鄂西北中心、南北交通要道，有七省通衢之称 ;襄阳最早可追溯至春秋战国时期的邓国，至今仍有邓城遗址；而最为人熟知莫过于三国，《三国演义》120回故事中有30多回发生在襄阳与樊城，建国后合名为襄樊，2010年更名为襄阳； 在建制2800多年的历史进程中养育了一代名相诸葛亮，三国名士庞统，唐代大诗人孟浩然、张继、皮日休，北宋著名书画家米芾等一大批历史文化名人。;十里青山半入城，一江碧水穿城过 ;襄阳市是湖北省仅次于武汉的第二大城市，国家园林城市、文明城市、卫生城市、优秀旅游城市。拥有除武汉光谷之外湖北唯一一个国家级高新技术开发区；2010年GDP将达1500亿，是武汉的三分之一，列入省内前三甲； 机电汽配是襄阳支柱产业。新东风公司襄樊基地，是武汉--襄樊--十堰汽车产业带的重要节点，是亚洲最大的中重型车桥生产基地，全国最大的汽车动力生产基地，建有亚洲最大、功能最完备的汽车试验场，年产值在400亿元以上，配套其产业链条上的汽车零部件项目生产前景十分广阔。目前，入驻襄阳的知名汽配企业已有40多家，投资过5000万元的有21家； 襄阳自古就是兵家、商家必争之地，随着国家中部崛起战略的全面实施和东部沿海地区产业转移步伐加快，今天的襄阳，更是生机勃勃，商机无限，各种优势日益凸显，已成为中外客商投资的热土。;向南、向北将是襄阳未来发展方向;; ;; ;5;地理位置优越，是南北通商和文化交流的枢纽； 具有悠久的历史，人文氛围浓郁； 宏观经济稳步增长，发展势头良好； 城市功能分布明确，互相互动； 城市向北扩张，提供了巨大的市场空间。;;;数据显示： 通常用投资额、开工面积、竣工面积、销售面积和销售收入来衡量房地产市场的发展，开发周期导致各项指标的增速存在“时差”.2010年1-10月全市商品房商品房竣工面积106.69万平方米，同比增长50.9%,批准预售商品房面积106.91万平方米，呈现明显上升趋势，未来供应放量，市场竞争程度加剧 。;政策对市场影响逐步弱化 成交逐步迈入平稳期;价格局部波动起伏，但整体走势平稳;去化周期拉长 市场存量难以消化;樊城区和高新成交规模占到全市的91%，其中又以樊城区47%最多，可看出襄樊城市发展是逐渐在向樊城、高新区近郊、过渡区域发展，城市中心发展空间十分有限； 成交均价却以襄城最高，4039元，其它分别是樊城3968，高新区3852；而襄城高价原因可能是大多数项目总量较小，故个别高价项目对均价拉动作用很大；高新区则由于万达、民发标志性大盘的拉动而价格高涨；樊城则是城市商业中心，体现实际价值。;从各种产品的成交结构来看襄阳市场，住宅仍是主导，占比重高达94%。;住宅形成七大成熟住宅板块;各板块特征;襄阳房地产发展格局特征;;2010年国家频繁出台各种宏观调控政策，襄阳具体落实政策上无推新之举，更多的是严格执行国家的信贷政策，在行政方面加强监管，并无具备特色的本地政策出现。;;多数项目推出打折、促销优惠方案，但优惠力度较弱;开发商选择在新政发布后短期内集中爆发性上市，表明其在坚信市场平稳的同时却也心存忐忑！;近期个盘的销售情况显示，新政短期内对襄阳几无影响;数据显示： 市场整体存量偏大，全市库存房屋面积240余万平方，由于成交量的低靡，去化周期拉长,市场存量难以消化。;研判二：襄阳由于其区位优势，再受武汉严格限购的影响，或许小户型将受外地投资者的偏好！;研判三：在本轮调控中不受限制的工业、商业地产将有可能成为投资者重要的选择方向。;研判四：城市南优北拓战略，必将形成新居住集中区，襄城檀溪路、襄洲区将成为今年重点关注区域。;研判五：国内一线开发商的进驻或将再次影响襄阳地产行业;;第一个登陆襄阳的地产大鳄——万达广场;以区域、配套启动来拉动、高密度推广手法推动销售;万达广场以3房板楼为主，产品舒适度高;价格趋势;最低总价超过50万，主力总价在70万左右;点式两房户型中规中矩，无特别空间赠送；主力三房以及少量四房产品，板式结构、灰空间处理十分突出。;规划密集，区域价值大于产品价值;城市核心区位资源对价格的项献高达1300元;本土龙头企业高品质大宅——民发天地;借势区域、深耕产品、“拾惠”社会;产品线比较丰富，兼顾经济和舒适;价格趋势;主力户型总价范围40万～70万左右，兼顾舒适型和经济型产品;舒适型板楼户型面积赠送较大，但在空间布局上有改善之处;民发天地在借势区域的同时，十分注重内部产品和园林的打造;产品的优势可提升价格约1000元;民发地产区域运营力作——民发世界城一期;民发世界城是集本地企业品牌和城市未来的力作，为改造区域而运营 ;产品线比较丰富，户型舒适度较高;民发世界城部分户型达不到国家日照采光要求;价格趋势;主力户型总价范围40万～50万左右，产品舒适度较高;户型设计基本