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价值工程在房地产中的应用 　　Application of Value Engineering in the Real Estate 　　 　　Lin Yihong；Fang Qiu 　　（①Beijing Landmark Construction Co.，Ltd.，Beijing 100101，China；②Beijing Union University，Beijing 100101，China） 　　 　　摘要：本文结合价值工程的理论核心，从房地产开发项目生命周期的选址阶段、策划阶段、设计阶段、施工阶段及营销阶段探讨了价值工程在房地产中的应用。 　　Abstract: In this paper, combining with the theoretical core of value engineering, the application of value engineering in the real estate is discussed from the site selection phase, planning phase, design phase, construction phase, and marketing phase of life cycle for real estate development project. 　　关键词：价值工程 房地产 开发 　　Key words: value engineering；real estate；development 　　中图分类号：[TU-9] 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0024-01 　　0引言 　　价值工程（Value Engineering，VE）是一种研究以提高技术经济效益为主的现代管理方法和技术经济分析方法。利用VE，可以节约能源，降低产品成本，从而为企业、社会带来巨大的经济效益。房地产是广受政府、社会关注的行业。实现房地产开发项目功能和成本的匹配，是实现开发商和用户利益诉求的关键。目前房地产新政实施以后，房地产开发商面临风险增大、经济效益下滑的窘境。因此，作为房地产开发企业，通过对价值工程研究成果的应用，对促进房地产开发项目进行科学管理，提高项目价值，提高企业的经济效益具有重要的意义。 　　1价值工程的理论核心 　　价值工程（VE）是指运用集体的智慧和通过有组织的活动，着重对产品或服务进行功能分析，研究如何以最低的总成本来可靠地实现产品或服务的必要功能，从而达到提高产品或服务的价值的一套科学的技术经济分析方法。价值理论公式：“价值系数=功能重要性系数/成本系数”，即：V=F/C。其中，V为价值（它主要是反映所研究的对象的功能与费用的匹配程度）；F为功能（它是指所研究的对象具有的能够满足人们所需求的某些属性，亦即某些特定的效能、功用或效用）；C为成本（它是指所研究的对象的寿命周期成本，亦即研究对象在整个寿命周期过程中所发生的全部费用）。价值工程中，提高产品价值的途径有五种：①是提高功能，降低成本；②功能不变，降低成本；③成本不变，提高功能；④功能略有下降，但带来成本大幅度降低；⑤成本略有上长，但带来功能大幅度提高。其工作程序主要包括：确目标、功能分析、功能评价、制定改进方案、实施评价成果。其中，功能分析是价值工程的心，其基本方法是绘制功能系统图，目的是正确地表达各对象的功能，明确功能特性要求。 　　2价值工程在房地产中的应用 　　房地产开发项目的生命周期主要包括以下几个阶段：项目策划和可行性研究阶段；项目设计施工阶段；项目营销阶段；项目后期管理阶段等。在每一个阶段，房地产开发企业都应该利用VE理论，对房地产开发项目进行科学管理。 　　2.1 开发项目选址阶段房地产开发项目的选址极其重要，它对房地产的整体收益影响最显著。针对招标的地块，运用价值工程的公式V=F/C考察其价值的大小。具体办法是计算各地块的功能系数和成本系数来计算出价值系数的大小。地块的价值系数越大，说明此地块的投资价值越大，开发的楼盘越好销售，其获得的经济收益和社会效益（指开发商所赢得的口碑、信誉）越有保证，可予以选择投标。 　　2.2 开发项目策划阶段第一，市场细分。依据一系列的因素对市场进行细分。这一因素包括：地理、人口、购买行为、行业、心理、市场以及规模等。把某一产品整体市场划分为一些消费者市场，因此能够取得一些细分市场，然后按照VE原理，根据诸如展潜力以及吸引力等细分市场的因素，对其评估与选择，最终确定市场目标。第二，开发产品定位。在这一个过程之中，我们一方面能够分析项目的价值，优化各个一定容积率的产品方案；另一方面，能够对住宅小区进行装修分析、景观分析以及供暖分析等；同时，也能够分析评价办公自动