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智能与绿色建筑文集增刊 智能建筑的集成化物业管理系统 李晓东1 张建平1 王盛卫2 (1清华大学土木工程系北京100084) (2香港理工大学屋宇设备工程学系香港红础) 摘要：智能建筑，作为当今高新技术与传统建筑技术的融合，已成为国际性的发展趋势和各国综合 科技实力的具体象征，正在全世界掀起一股热潮。智能建筑最大的特点在于其纷繁复杂的自动化设 备，因而智能建筑的物业管理必须更多地关注这些自动化设备的统一管理，基于这种需要，本文提 forProcess 出一个基于Internet的智能建筑物业管理系统，通过一个组合Web服务和OPC(OLE Contr01)的中间件来构筑可集成众多建筑自动化系统的集成平台，在此基础上，开发设备维护管理 和传统物业管理相结合的智能建筑物业管理系统。 关键词：智能建筑，物业管理，Web服务，OPC，中间件 1．引言 智能建筑作为当今高新技术与传统建筑技术的融合，已成为具有国际性的发展趋势和各国综合 科技实力的具体象征，正在全世界掀起一股热潮。而在我国，自改革开放以来，随着国民经济的发 展，我国建筑业兴旺发达，突飞猛进。由于经济发展，科技进步，人们对建筑工程的美观、舒适、 安全和功能等，不断提出更高的要求。于是，集高新技术于一身的智能建筑应运而生。由于我国巨 大的建筑业市场，国外专家预言，21世纪全球智能建筑，将有50％落户中国。中国将会成为世界上 最大的智能建筑市场…。 在过去的三十年中，物业管理正越来越受到人们的关注。’。尤其是智能建筑，随着计算机技术、 网络技术、控制技术和通讯技术的高速发展，以及智能建筑体系的不断完善，人们对物业管理的要 求也越来越高，他们要求的不再是一个可以生活和居住的环境，而是要求更高的舒适度和生活质量。 传统的陈旧的物业管理模式，已经不再能够满足智能建筑小区对居住环境和服务的要求。 在这种情况下，人们积极的探索了多种用于智能建筑的物业管理系统。 一般来说，智能建筑涉及大量的建筑设备和系统，如综合布线系统、电力系统、通讯系统、自 动控制系统，以及计算机技术和管理技术。所以，一个智能建筑通常包含多个自动化系统。随着这 些系统变得越来越复杂，系统集成也变得越来越重要，使用通用的系统集成平台将是智能建筑未来 的发展模式。考虑到智能建筑的这个特点，它的物业管理系统也必然和普通建筑的物业管理系统有 差别。 358 建筑智能 正如Kell”1所说，“智能建筑需要物业管理来定义需求、验证投资和体现价值。同时，物业管 理者需要通过智能建筑来控制建筑性能、管理分布式的服务、快速适应变化的需求，以及提供关键 的管理信息。”在这种情况下，物业管理本质上就是使这些服务设施持续稳定地运作。这就需要由原 来的定性检查转变到对每个设备的定量监测，保证该设备正常运作所需要的环境和条件“’。 所谓“智能”建筑，就暗示了要通过集成建筑自动化系统来实现物业管理功能“1。因为物业管理者 需要各种各样的数据来进行有效的管理。通常，这些信息，诸如涉及公共设施、能源、维护、空间、 租赁、环境、投诉等等的管理信息，被存储在不同的计算机和控制工作站上。整个智能建筑就是一 个巨大的信息源，如果这些零散的建筑自动化系统可以集成到一个中央管理平台，关于这个建筑物 的所有信息就都可以通过这个中央管理平台来访问，这样，所有的信息就成了一个有机联系的整体。 本文将提出的智能建筑物业管理系统，不仅具有传统的物业管理功能，而且通过一个中央集成平台 实现了与建筑自动化系统的集成，为智能建筑物业管理提供了新的方法和手段。 2．基于中问件技术的智能建筑集成管理平台 在过去的二十年中，智能建筑研究的一个具有挑战性的问题就是如何解决集成来自不同厂商的 建筑自动化系统时的兼容性和限制问题”’”。同样，集成对于智能建筑物业管理也同样重要。物业管 理者所需要的大量信息都分布在不同的建筑自动化系统中，一个智能建筑的物业管理系统必须解决 如何访问这些分布式的建筑自动化系统。 通常，一个建筑管理系统包括