-名仕家园广告营销方案.docVIP

名仕家园广告营销方案 一 营销目标 名仕房地产开发有限公司原名东都房地产开发有限公司，是一较有特色的房产开发企业。公司实力雄厚，经营踏实理性，注重文化品味。在世纪之交，公司隆重推出高尚居住区园名仕家园，必将建立起名仕房地产开发事业的新的里程碑。 名仕家园2000年年底开始预推，2001年8月正式开盘，名仕家园是名仕房产在杭城的第一个精品楼盘，公司面临着实现如下营销任务： 力争2001年全年完成名仕家园的90%以上的销售业绩。 深化和提升名仕房产形象，为名仕房产其他项目的开发做好强有力的品牌铺垫和延伸。 二 营销定位 （一）、竞争背景 城西教四路以西的文一、文二、文三路区域为近几年集中开发的房产新区。到目前为止，大部分楼盘已经开发完成，入住户达3万户。区间道路和城市配套基本到位，居民生活已经走上正轨。土地开发基本瓜分完毕。名仕家园是城西最后的城块土地，是成熟社区中的黄金宝地。 目前，与名仕家园构成竞争的楼盘有： 香樟公寓占地180亩、14万平方米，多层、小高层，2001年6月交付。其中多层已经售罄，小高层尚未推出。南都德加占地17万平方米，其中有7幢小高层，2000年9月交付，目前多层只留下少量几套，小高层稍多，但所剩总数已不足100套。紫桂花园占地11.7万平方米，多层基本售罄，目前正推小高层。金成·迦南公寓占地9.3万平方米，2001年3月交付，因楼盘整体形象不好而卖得不好，户型都有滞留，目前主推小高层。新金都12万平方米，基本售完。颐景园12万平方米，为点式低层和小高层，2001年8月交付，多层售完，正推小高层。桂花城12万平方米，低层、别墅、小高层，2001年年底交付，多层仅余沿街，目前主推小高层。湖畔花园北区106亩，多层、小高层，2001年年底交付，多层已售完，正推小高层。维也纳春天多层、小高层，2001年年底交付，多层基本售完，剩下小高层较多。南中国新城，2000年年底交付，将告售罄，留下的空地将造小高层。 上述已开发楼盘的价格均在3300—3800元/平方米之间，其中多层与小高层的比例为10：3左右，但由于多层将销售完毕，小高层大多还未推向市场，未来城西房地产市场将是小高层竞争的市场。总的来说，从目前城西的房产品中，我们得出以下结论： 这些楼盘中，小高层居多，目前是过剩的，而多层却比较紧张 已开发或正在开发的房产风格以新古典主义三段论为主 园区环境已形成模式：中心绿地、宅间绿地，适当配以景观小品。 这个时候如果出现一个在建筑、户型、环境等各方面都独具风格的居住园区，就具有内部居住更新与外部环境建设创新的双重意义，也将具有多重卖点，必然在竞争中胜出。 （二）、产品定位 名仕家园总占地76亩，总建筑面积76750平方米，其中多层建筑20幢、景观电梯房3幢，共504户。车位241个。园区容积率仅1.5，间距1：1.2以上，绿化率达35%，拥有3600平方米的中心花园。 在目前的形势下，名仕家园具有以下优势： 1、城西已是一个成熟的生活社区，城西一带已成为高档居住区域。 城西房产开发已有8年，入住人口8万余人，经过三代房产商的开发，出现了上面所列的一系列品牌房产，现在这里已经是一个成熟的社区，是杭州最大的商品房聚集区，也是杭州市内居住区域中最有吸引力、最高档的居住地。名仕家园位处在这么一块成熟之地，具有先天优势，应充分利用城西的居住人气，水涨船高，但要在各个方面推陈出新，使自己成为“水”中之“船”。 2、与周边楼盘相比，名仕家园具有独特性： 1）在目前城西房产小高层居多、多层不足的情况下，名仕家园主要推出多层，适当点缀小高 层。 中国最大的资料库下载 2）名仕家园的户型以115-135平方米左右为主，同时适当增加150平方米以上户型，且结构 别致，各户型均强调南向大开间居室，并有独立的起居、餐厅空间，户内动静公开，内外有别，既提高住宅生活质量，又具有超前性，为今后新的居住方式、生活方式打下基础。 体型造型极具现代感，在城西同质楼盘中别具一格，且显示出与众不同的高格调。 环境前卫、高雅。其园区绿地、宅间绿化及各种公用设施有着曲折多变的空间感受，品 味独特。 由此我们确立名仕家园的产品定位：多层为主，户型主要为大户型，立面现代、洋派，环境新颖、高雅，总价在50万-100万之间。 （三）、消费者定位 名仕家园以115—135㎡的大户型为主，单套总价在50—100万元之间，属中高档楼盘，这样的购买力划定的消费群体为中产阶级以上人士： 当地及外地个体私营企业主。这部分人经济实力较强，为图居家经营方便，他们会选择 135㎡左右较大的户型。 化名人与演艺界人士。这部分人经济宽裕，又由于这儿为文教区，文化资源丰富，且已 开发的品牌楼盘已经吸引了大量文化人，人以群分，他们也会向往这一地块，如果楼盘独特、高档，必然吸引他们前来