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广厦·西湖时代广场开盘期营销广告方案 一 营销目标 广厦房产在杭州已经开发了万安西苑、万安南苑，并获得了较大成功。目前在公众及业界已形成广泛的品牌知名度。广厦房产已有品牌质感为：强大的上市公司的实力；房产开发的高起点运作；可靠的产品质量等。 广厦·西湖时代广场是广厦房产继万安作品以后的第一个大型高档房产项目，由于所处地段非同寻常，因此为业界和整个杭城所瞩目。她的开发运作意味着广厦房产新一轮发展及真正著名房产品牌的确定。 由此，西湖时代广场的营销广告必须达到如下目的： 经过高档次的策划，提升西湖时代广场的物业价值，并以科学的营销手段在开盘后一年时间内基本完成写字楼和住宅的销售。 通过楼盘的营销广告，树立西湖时代广场作为广厦房产经典品牌的形象。 通过楼盘广告及与房产密切相关的公益活动来塑造“中国广厦房产”企业品牌。 二 关于建筑的理解及优化建议 广厦·西湖时代广场是一座综合性大型建筑，自下而上集合了地下停车、精品商场、会馆式俱乐部、高档写字楼、豪华公寓五大功能房产。她是一个包容性的完整的现代建筑，是西子湖边嵌镶的一颗闪光的钻石。她具有如下建筑品性： 优越之处： 纯现代艺术建筑，由白色大理石、高级绿玻和纯纲构件构成了贝聿铭风格； 简洁、大气、精致，是现代的典雅与西子湖的神韵相通，给西子湖增添了现代风彩； 采用大玻，最大可能地采光，使室内与室外景观相通； 根据建筑四周的环境，分别设置商场、写字楼、公寓三大区块，各有所需，取长避短，分布科学合理； 整个建筑做足屋顶文章，中心为大型空中花园，四周为各自观景露台，充分利用了高处优势，弥补了此楼高度不足的缺点。 参考建议 整座建筑商业性公建性色彩过强，对公寓居家来说“太透”。 效果图中可见三个立面中，商场最好、公寓次之，写字楼稍显平淡。 公寓部分立面有必要增加（或加宽）白色大理石部分，增添居家的稳定感。 庆春路立面看去，檐口薄片和顶上长方形及圆型薄片这三层薄片使建筑物很轻，也有些重复。 公寓上部四块方形（其中一个立面就有四块）看去没有屋顶，太象玻璃房，好像不够高贵。 注：效果图中白色部分原设计为铅板，我们建议一定要用白色大理石，否则整幢建筑的科技感太过，文化感不足。 三 关于户型修改建议 有关建筑部分已与设计师讨论，需改部分已由甲方致函给设计师。有关装修部分请与装潢设计师接洽。下面户型编码已有变化、请对照最新编码阅读。 写字楼的户型完整，分割组合自由，进户出户简洁，组织明确。 写字楼单元内卫生间少了一些，这里的写字楼比较高尚，是否考虑每400方单元中有2—3个卫生间。 公寓户型较理想的是A（205㎡，共3套）、D（208㎡+208㎡，共7套）、N（208㎡+208㎡，共7套）、G（250㎡+250㎡，共1套）、F（380㎡，共2套）、F’（330㎡+330㎡，共1套）、H’（340㎡+240㎡，共1套）、D1（178㎡+83㎡，共4套）。 公寓户型的销售难点在B（81㎡，共1套）；D2（107㎡，共4套）；D2’（107㎡）。 H、P、E没有提供具体户型。 总体上看公寓中大户型比小户型好。小户型销售不仅要有合理的说法，同时在装修时必须进行“二次创造”。 公寓户型具有如下四大阻碍： 入户路经复杂，许多户型找不到进户的门，其中亦有上下颠倒的户型，许多地方为了豪华而牺牲了最基本的实用功能。 进深过长，过道过多，结构繁复，许多房子采光不自然，这是客观条件局限。 由于大多户型为不规则形状，实际使用面积太低，加上众多电梯，许多过渡、转弯抹角，实际的使用率不会超过60%。 过多的玻璃替代了实墙，因此转角户型的隔音会有一定问题。 设计师动足脑筋，想许多办法，到目前为止已达到令人惊叹的地步。这样的户型不能再以三室一厅、四室一厅这样的概念来描述，必须以全新的概念来“引导”，要把先天的不足转化为有创意的新追求。所以，一旦所有户型定局以后，广告策划公司将下大力气以全新观念来演泽“有钱人的幸福生活模式”。 根据《维多利户型一览》对每一种户型进行研究，现提出如下意见，供设计师、装璜师和开发商参考： A型，205㎡：此户型结构已定，不可有任何改变，但在装修分割中可作如下变化：厨房缩短，餐厅北移，进门左边做储室，原储室取消，主卧门改为朝东、并缩短，正门口做一个会客厅，接待一般交往的来客。原客厅为书房兼内客厅，为家人活动和接待亲近的客人。此户型为“双卧双客厅”户型。 B型，81㎡：此户型朝北，是一个高级的商务性套房，犹如星级酒店式的商务套房一样，无可变化。 D1型，178+83㎡：具体需修改之处：D1下层，卧房门左移，储室缩小，卫生间从储室处开（不正对餐桌），吧台沿中间大柱子做双方台，正可分割餐厅和客厅。书房和卧室对换（最后留给客户自己作主）；D1上层主卧门墙拉直，中间留出方形做会客室。 D2，107㎡：这个房子也要1