博志成研究院——保障房政策演变与机会寻找.docx

保障房系列研究之一——我国保障房政策演变及机会寻找每至年底都会盘点这一年中行业的大大小小事件，大至由经济工作会议精神引出的要扩大房产税征收试点范围、绿城要成为第一“倒下”的大型房企等重磅消息，小至万科高管离职、房地产定价单位“一潘”等。毫无疑问，这个行业的信息无论大小只有稍加整理、“润色”，就会成为当日、当周，甚至当月谈论的热门话题，丝毫不亚于中东紧张的局势。之所以如此，大家都清楚房地产行业的发展已不简单关系到一个行业的发展，而是关系到整个社会的和谐发展，是个重要的民生问题。最近几年房地产行业发展方向出现了较大的转型。由原来单纯的从开发规模、土地出让金收入、税收收入等经济指标衡量行业及企业发展，转变为除了经济指标外，还要从保障性住房开发、养老地产开发、商业地产开发等社会效益高的物业类型开发规模衡量行业及企业发展质量。保障房建设陷入多方博弈的困局房地产行业快速发展的10年，在提升居民生活质量、扩大地方政府财政收入等方面均取得了显著的成绩。但由于商品房属性定义不清，兼有居住、投资等多重属性，导致商品房供给与居民需求产生了较大的差距。为了缓解日益突出的矛盾，2009年开始加快保障性住房建设，试图解决中低收入人群居住问题。因此，保障性住房建设成为最近两年社会焦点中的焦点，在百度搜索“保障房”三个字，显示结果是3700万条，足以说明这个问题的重要程度。保障性住房是解决中低收入人群居住问题的有效方式，也是最能体现社会效益的方式之一。但保障性住房开发不同于商品房开发，有较大的利润空间，开发商有很强的利益驱动。就目前情况而言，无论是地方政府还是开发商都视保障性住房开发是一块“烫手山芋”。究其原因是因为保障性住房开发政策定位时有调整，盈利模式不成熟，导致中央政府、地方政府、开发商一直相互博弈，难以形成合力。对各地方政府而言，现在通常的做法是保障房开发由各地方政府主导，无偿出让土地，建成后政府回购，并给开发商一定利润。如果从地方政府主要职责是主导公共事业，服务民生的角度出发，地方政府快速推进保障房建设本应顺理成章，没有什么问题。但实际情况则不然，地方政府主要以GDP、财政收入等经济指标衡量政绩，而保障房开发基本不能体现“政绩”，并且在保障房建设过程中大幅度缩减了有些部门的“寻租”空间，诸多问题导致各地方政府对推动保障房建设很难有“兴趣”。对开发商而言，首先看大型开发商，这类企业既有充足资金也有丰富开发经验，最为适合保障房开发。但大型房地产开发企业有品牌效应与规模效应，业务拓展较为容易，受调控影响十分有限。商品房项目毛利率仍能保持在20%以上，相对于保障房项目毛利率只有10%以下的现状，显然没有动力，只能作为“公益”参与部分。其次看小型开发商，这类企业业务拓展较为困难，受调控影响明显，保障房开发是个可以考虑的业务。但保障房开发所需资金较难筹集，直接制约业务开展。第三看中等规模开发商，这类企业有一定品牌与规模效应，但业务拓展受调控影响较为明显。在资金与开发经验方面适合保障房开发，如果保障房开发有好的盈利模式，是个很好的业务补充。对机构投资者而言，保障房开发虽然喊的声音很大，但真正落的雨点确很小，地方政府与大型开发商参与热情都非常有限。对于投入进去的真金白银是否能有足够的回报，在没有足够风险防范下，他们不会冒然下注。希望和大中型房企绑定开发，以降低风险。综上所述，保障房建设政策不完善、盈利模式不成熟导致各方对保障房建设投入均有所顾忌，使得保障房建设出现了质量、运营等一些列问题。博志成研究院将对我国保障房建设的政策设计、盈利模式、产品设计、后期运营等方面展开系列论述。本期对保障房政策设计进行阐述。住房与城乡建设部部长姜伟新在10月27日向全国人大报告城镇保障性住房建设和管理工作时指出“目前保障性住房建设与管理缺乏顶层设计，制度体系性不强。”保障房的相关规定、制度并非最近几年才提及，实际上，从我国住房改革的初始就涉及到这个问题。博志成研究院总结保障房政策经历了四个阶段，分别是：房改之前探索、房改初期徘徊、调整思路稳步推进、扩大投入快速推进。以下将对这四个阶段展开详细论述，并预测今后的政策走势。以保障房为主多层补充是房改前对住房体系的基本论调房改之前探索阶段（1994-1998）。本阶段特点是提出以经适房为主的住房体系概念，但保障房概念不清晰，建设措施不明确。早在房地产市场化改革前夕，1994年建设部（住房与城乡建设部前身）颁发了《城镇经济适用住房建设管理办法》，这个办法算是一个较早关于保障房管理的规定。指出“推进建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。按照政企分开原则，指定或设立专门机构，承担经济适用住房的建设、出售、出租等工作。”可以看出经济适用房的概念已经提出，是住房体系的一部分。在经适房的