售楼部的会计和税务处理.doc

售楼部的会计和税务处理 ?(2014-11-22 20:40:17) 转载▼ 房产 分类：?杂谈 来源：网络 ????售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。????（一）?售楼部的会计核算?????房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：?????1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。?????2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。????房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：????1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；?????2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；?????3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；?????4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。????针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：?????1、?使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况：???（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。????（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。???（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。???（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。????（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。?????2、?使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况。?????房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。????（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；????（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；????（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；????（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；????（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。????（二）?售楼部的税务处理?????房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：????1、?建设期的涉税处理????（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。????（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。????（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号二、?关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。?????2、?使用期的涉税处理????（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：?????A?按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业