物业管理模式及其选择研究论文.doc

物业管理模式及其选择研究 (物业管理概论) 班 级 ： 姓 名 ： 学 号 ： 二○一三年六月   摘 要 本文主要是针对国内物业管理现有发展模式，分析其存在的问题提出解决办法。论文的内容主要涉及国内现有的各种发展模式。在我国特有的经济，政治文化体制下，各种物业管理模式的发展情况及其存在的问题，并针对我国具体国情来选择适合我国的物业管理模式。 关键字：物业 管理 模式 研究 Abstract This article is mainly for the domestic property management of existing development model, analyze its problems propose solutions. Paper mainly deals with the various existing national development model. In Chinas special economic, political and cultural system, a variety of developments in the property management model and its problems, and for the specific national conditions to select the appropriate mode of property management. Keywords：Property Management Mode Research 一、引言 物业管理模式是指物业管理的运行机制与组织方式,是物业管理活动规律的理论概括，是物业管理活动的本质反映。 物业管理模式受经济体制的制约，在计划经济体制下，物业管理模式实际上是采取福利型的管理模式，在市场经济体制下，物业管理形成了经营型管理模式。主要有两种：一是物业管理公司管理,业主委托专业的物业服务企业,签订物业服务合同,由物业服务企业提供物业管理服务,业主支付相关费用的物业管理形式,业主与物业服务企业之间形成一种法律上的委托关系；二是业主自营式管理,由业主对建筑区划内的物业进行直接管理,日本的物业管理中包含有这种管理模式,在各业主的自愿参与下组成管理委员会开展有组织的管理,一般采取各业主轮流承担管理事务的方式。 二、我国物业管理的现有发展模式 （一）街道行政管理模式 这种模式主要以区、街办事处为主，成立管理委员会，由管委会或居委会具体负责小区管理。由于区、街办事处属于政府的基层组织， 具有相对稳定性。根据对场地及周边环境的分析，确定建筑物朝向、建筑物公共功能区和辅助功能区的大致位置 该模式优点 在实施管理过程中具有权威性和较强的约束作用，而且小区管理稳定性较好，适应了物业管理需要长期性和稳定性的特点。 该模式缺点 （1）管理人员素质低，缺乏物业管理专门知识，难以提高物业管理水平。 （2）大包大揽，这不仅与我国经济体制改革的目标相悖，而且，这样做的结果是置政府基层组织于大量琐事中，加重政府的行政负担和经济负担，同时， 还可能忽视物业的专业化管理。 （3）管理内容简单， 仅对房屋进行维修管理保养， 对住户提供大众化的服务，如管卫生、绿化和保安等，收费标准低，很难保养好物业，同时也不能满足住户对多样化服务的要求。 （4）颠倒了委托者与受托者之间的关系，把管理者根据委托人的意愿与要求提供服务，颠倒了为委托人按照管理者要求接受管理。 （二）房地产管理部门为主的管理模式 这种模式是以房地产管理部门为主的，由其下属的房管所或住宅小区管理服务组织进行管理的物业管理模式。 这种管理模式一般对房管系统自有房屋公房实施管理(维修、 养护与使用管理)， 管辖范围较大。 1.该模式优点 这种模式的优点是发挥房地产管理部门管房之所长。产权和管理权是合一的， 是内部管理，物业纠纷会明显减少，并且一旦发生问题也会通过单位或企业的相关部门来协调，程序简单、成本低廉，易于纠纷处理。 2.该模式缺点 （1）管理内容单一，仅进行维修保养和对房屋使用进行管理，不提供便民服务，不能满足居民的生活需要。 （2）不对房屋外部环境进行管理，容易导致房管部门、卫生、绿化、治安等部门各自为政，相互扯皮和不负责任等现象，结果是房屋管理好而外部环境管理很差。这种管理模式仍沿用传统房地产管理体制那一套。因此，不适应市场经济的需要。 （三）共管模式 共管模式是由街道办事处、房地产开发企业和派出所三家派代表共同组成管理委员会，由管理委员会具体实施管理的模式。三方各自分工明确，统一管理。这种管理模式的特点是行政型管理与经营型管理并存，管委会既进行行政管理