昆明市09年2-3季度房地产价格指数.doc

09年2季度指标 摘自：2009年第2季度昆明市房地产价格指数发布报告2009年第2季度昆明市房地产价格指数发布报告据昆明市房产信息网统计数据显示，10月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房7061套，日均成交约228套，成交面积为79.07683万㎡，成交金额为36.04304亿元，成交均价为4557.977元/㎡。这一数据终止了自今年3月份以来成交量连续7个月持续攀升的态势。　　本月商品房除成交面积与上月相比有所上升之外，成交金额、成交量及成交均价均呈现一定程度的降幅，其中，成交金额环比下降15.56%，成交均价和成交量环比分别下降19.7%和19.4%。本月成交情况环比出现了一定程度的降幅，成交面积同比呈增长趋势，但是成交金额同比有所下降。　　昆明楼市在经历了十一国庆长假冷清之后,随着优惠活动的增多,以及售后服务的加强,房地产市场迅速的活跃起来,成交量强力反弹，随之而来的是涨价成潮,楼市一路飘红，十月的量价齐涨成为了楼市主旋律。加之，10月末召开的2009昆明秋季房交会，也为昆明市房地产市场打了一注兴奋剂。究其原因主要受目前宽松的货币政策导致流动性过剩、通货预期、地价上涨的影响，开发商拥有足够的资金，加之经过半年的市场大热，不少开发商已经收回了大量销售资金，在短期内通过降价以回笼资金的压力并不大，因此，开发商对未来持乐观态度，而消费者却对房价的继续上涨产生恐慌,频频出手购房，刚性需求得到进一步的释放。　　近期昆明城中村改造正在加紧进行，大批的新盘即将面市，供给量将大幅增加。如果开发商盲目涨价，一旦超过了消费者的承受能力，那昆明楼市无疑将会呈现出供需双方僵持的局面。因此,开发商应该慎重考虑楼盘的定价策略,房价的涨幅既要能体现项目的价值，又要考虑购房者的承受能力。1、在售楼盘项目类型　　黄金十月秋季房交会顺利闭幕，昆明市房地产依旧火热，在各方面政策没有变动的情况下，昆明楼市继续保持良好的发展态势。10月，昆明市在售楼盘主要以混合项目物业类型为主，占到总销售楼盘的46%，其次是普通住宅项目，所占比例为30%，别墅占16%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为5%和3%。各项目类型几个月以来总体保持稳定。 数据来源：FMC房地产研究中心 　　在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍是最大，达到71%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占19%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。近几个月以来昆明市开发的主流主要是普通住宅和商业混合，这种局面相对稳定，反应了目前昆明楼市开发的物业主流趋势。　　2、销售均价分析（销售报价分析） 　　普通住宅　　单纯的普通住宅在本月在售楼盘中所占比例为30%，此外，混合物业中普通住宅和商业混合占到混合物业的71%。普通住宅主要分布在市中心板块、次中心板块、北市板块和高新板块。其中又以市中心板块和次中心板块的普通住宅项目最为密集。　　十月份的普通住宅销售均价相较于上月的4799元/㎡上升幅度较小，为4815.28元/㎡。近几个月来，昆明普通商品住宅的均价格延续了小幅的上升的稳定阶段，但是随着住宅项目数量的大幅增加，住宅供应量也许会大大超出需求量，预计未来几个月住宅销售价格将出现调整局面，中止价格持续上升的趋势。　　商业　　商业占在售楼盘的比例较小，仅为5%，均价为15291.69元/㎡。本月的商业较有小幅的上升，主要是商业地产不同于普通住宅的销售情况，它受到位置不同的影响较大，地理位置好的地方价格就要高一些，而位置差的地方价格相对较低，本月商业价格的下降跟商业开盘的位置有一定的关系。　　商业项目主要分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，纷纷拿地打造商业项目。　　别墅　　纯别墅项目占到总在售楼盘项目的16%，在混合物业中别墅项目和普通住宅、商业项目均占有一定比例。别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅项目分布最为密集。　　别墅项目在价格方面的表现较为稳定，均价为8285.14元/㎡，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。　　写字楼　　写字楼占在售楼盘的3%，仅占很小比例，在物业中所占比例也基本变化不大。写字楼项目一般都是混合商业项目及普通住宅项目出现在城市的CBD和城市南北发展主轴上，目前数量不多，比例偏小。随着城市经济的快速发展，服务型商业的逐渐增多，写字楼的数量也会随之增加。　　本月写字楼均价为7202.88元/平米，主要分布于城市南北和东西发展主轴附近。写字楼价格在保持总体稳定的前提下有小幅度的下降，下降比例相对较小