爱琴海4.0技术总结.ppt

5 商业Mall项目准入判断标准 ——城市标准 ——立地标准 5 商业Mall项目准入判断标准-区位条件 各类商业Mall类型对应的区位要求为： 爱琴海购物公园建议考虑一类城市市级商圈、区域型商圈、二类城市市级商圈； 爱琴海城市广场建议考虑一类城市区域型商圈，二三四类城市市级商圈及条件良好的区域型商圈； 爱琴海生活广场可考虑城市社区商圈，三四类城市区域型商圈； * 在购物中心项目选址过程中，不同类型项目对应开业时的商圈人口需求应满足以下标准： 购物中心类型 项目开业时预计常住人口（人） 2公里 3公里 5公里 爱琴海生活广场 不低于8万 不低于12万 —— 爱琴海城市广场 不低于10万 不低于16万 不低于25万 爱琴海购物公园 —— 不低于25万 不低于40万 红星商业购物中心商圈人口参考标准 说明： 以上依照不同规模列举的人口最低标准，且未考虑竞争因素，实际项目规模发生变化即做相应调整； 以上标准仅作为拓展人员在商业项目选址中初步筛选的准入标准，后期商业投资发展部还会进行深入的市场调研，结合商业原则给出具体商业研判结果。 5 商业Mall项目准入判断标准-人口标准 时隔30年之后重新召开的城市工作会议 ——从区域发展、经济、人口、商业发展、其他竞争对手的多维度的分析来看，全国主要财富，人口和资源还是集中在几个大的片区： 京津冀、CHANG江三角洲、珠江三角洲\成渝地区 中部以武汉、郑州等大城市为代表 ——中国城市的人均购物中心面积远低于国际城市，购物中心存在一定的开发空间 ——根据JLL的最新研究报告《中国城市60强》，上海是购物中心存量和未来供应量最多的城市，其次是成都，北京，武汉，重庆，苏州，沈阳等城市。其分布和国内重点城市群基本一致。 ——截至2017年人均商业面积最多的城市为0.48平方米，远低于美国目前1.5平方米/人的标准，未来购物中心的发展存在一定的机会；第一太平戴维斯“商业地产方向大变”论坛上了解到,目前全国已经开业的购物中心有4000多家,到2020年,开业的将到10000家。 红星商业购物中心项目应首选在经济较发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。 红星商业购物中心项目拓展城市主要选择主城区常住人口必须达到20万以上的城市。 进驻的同层级城市中，原则上优先发展直辖市、省会城市、计划单列市、经济特区市 。 口碑为王·实事求是·创新成长·精简高效 2016年度商业Mall发展展望 * 2 商业Mall产品条线介绍 ——2016年商业Mall委管项目分三条产品线：爱琴海购物公园、爱琴海城市广场、爱琴海生活广场 购物公园 城市广场 生活广场 2 商业Mall产品条线介绍 城市中高端商业的代表，品牌商家涵盖轻奢侈品、国际精品、国内外知名高端零售和娱乐、餐饮品牌，领先文创业态，代表红星商业品牌高度；商业空间感、美感、文化艺术感富足，符合高端消费群体的品味，建筑安全、耐久、美观精致、节能环保；全方位管家式商业服务；为品牌商家提供高品质的经营平台。 我们努力，将项目打造为所在地都市假日中心。 爱琴海购物公园 区位 定位 规模 城市市级商圈或一二类城市区域商圈 中高端商业购物中心，汇集国内外一二线品牌，经营定位全客层 7万㎡以上。 2 商业Mall产品条线介绍 包括百货（主题/精品）、超市卖场、五星级影院、K歌娱乐、精品购物、品质餐饮、儿童娱乐、文化休闲等主题项目，是城市中心、中高端体验、聚会、消费的新地标，在全国连锁发展 。 爱琴海城市广场 区位 定位 规模 城市区域商圈及政府重点开发区域 ; 中高端家庭型购物中心，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群; 5-7万㎡。 2 商业Mall产品条线介绍 包括大型生活超市和专业卖场、影院、娱乐、新锐体验、时尚购物、休闲餐饮、儿童体验等主题项目，是大型社区及邻里生活的服务中心，为项目所在地城市繁荣和商业成熟、升级增加亮点。 爱琴海生活广场 区位 定位 规模 城市发展中商圈及居民社区集中区域 中端、区域型商业，以日常生活需求为业态定位核心 3-5万㎡。 3 商业Mall分级定位模型 ——红星商业根据城市等级、商圈类型、招商实施可行性、项目收益回报及自有品牌拓展要求等因素建立了红星商业自持购物中心业态体量建议模型； ——结合面积划分范围，标准业态模型分为如下（8万，6万，4万三种标准）: ——针对特殊项目和不适用该模型的项目，红星商业将根据项目实际情况进行 专门研判并在研判报告中提出单独建议；