一线城市楼市调控将进一步收紧20110727.pdfVIP

一线城市楼市调控将进一步收紧 昨日，上海楼市出台“沪四条”，上海楼市“限购”再度收紧，从上海对于当前楼市调控政策走 向的判断来看，一线城市楼市调控政策的走向应该是偏紧的，而不是像之前好多业内外人士预判的一 线城市限购政策会松动。上海“沪四条”出台的举动，从基本面上来看，现在一线城市楼市调控政策 要松动看来不可能了。 具体而言，同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市楼市调控将进一步收紧，可从以下几方面 来理解： 第一、调控下半年继续从严，“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化。部分不受限购的三、 四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这 样的表现政府相关部门马上做出了反应，出台了新“国五条”，启动限购措施。政府“调控常态化” 的行为同时也表现在二手房市场交易、房租调控、保障房建设等诸多方面。同样，上海楼市出台“沪 四条”，当中更多的调控细节主要是针对当前规避限购政策的市场行为，这也是“调控常态化”的具 体表现。 第二、“新国五条”的细化执行，上海出台“沪四条”基本上是基于“新国五条”及前期政策的 基础上而出台的政策细则，同样，北京、广州、深圳等地预计也会出台相应的措施，进一步强化一线 楼市的调控成果。 在“新国五条”中曾经提到“一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从 严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调 控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，这条政策是原 有政策的进一步强调和深化，强调地方政府执行楼市调控力度方面又提出了明确的要求。当前，楼市 调控政策仅仅是针对的由于一线城市限购倒逼二三线城市房地产投资高涨，房价涨幅也出人意料的现 象，并且同时，要求各地尤其是一线城市要继续从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务 院确定的各项调控政策。 第三、从一线城市各地对于“新国五条”的具体反映来看，一线城市多数在“观望”是否或何时 出台新的楼市调控措施，“沪四条”的出台将各地调控政策导向进一步明确话，同时，针对房地产市 场，政策的主要导向还是继续维持下半年量增价稳的市场局面。 拿上海来讲，沪四条等多方面因素决定下半年市场走势是量增价稳： 从价格角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年房价相对来说比较平稳，涨也涨不到 哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下： 1、沪四条中第一条：加强商品住房销售方案备案审核。同策咨询研究部总监张宏伟认为，这 一条其实是一个限价政策，也可以理解上海楼盘从此开始“政府定价”。“政府定价”在此前市场中已 有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式。一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于 市场价的 5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。“政府定价”的行政干预手段 主要是防止房价过快上涨，维持目前房价相对稳定的市场局面。 2 、 “调控常态化”导致市场宏观面整体表现平稳，市场一旦出现供不应求、风头浪尖现象，将 会出台新的调控政策来平抑； 3、“一房一价”导致商品住宅价格在一定时期内不会有太大的变化，它既规定了房价上涨的幅度 空间，也限制了房价下调的自由，很大程度上讲，“一房一价”是稳定房价的一项具体措施； 4 、“房价控制目标”其实是地区房价上涨目标，10%也罢，不高于GDP 增速也罢等等，在城市化 背景及正常的房地产市场增长规律下都是正常的涨幅，因此，房价变化也是相对平稳的。 从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购 房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收 紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海下半年仍将是以自住需求为 主的市场。 由于“沪四条”等措施继续出台，楼市调控导致房价涨幅相对平稳，不仅为刚性自住需求购房者 赢得了积累首付、积累资金的时间，而且他们也将有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值 相匹配的楼盘，因此，从这个角度来讲，楼市调控为自住刚性需求购房者赢得了购房的时间和空间。 从北京城市角度来讲，今年上半年土地财政收益大幅减少及楼市调控导致相关部分收入也有所减 少，与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放 宽限购政策”在上海楼市出台“沪四条”之后也将重新考量是否合适。从另外一个角度来看，北京作 为