“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列之三：2014年度35城商品房市场供应专题技术总结.docx

“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之三2014年度35城商品房市场供应专题研究随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。而本报告，是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之三，主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化、企业购置土地面积规模及变化、住宅用地成交规模及变化、房屋新开工面积规模及变化等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。一、35城商品住宅库存总量从近六年全国35个重点城市商品住宅库存总量来看，总体上呈振荡式上扬的过程。2008年由于受到全球金融危机的影响，商品房市场陷入低迷，商品住宅库存逐步上升，2009年随着楼市的逐步恢复，市场销量上升，商品住宅库存逐步回落，2010年7月库存达到低点。2011年随着国八条以及限购、限价、限贷等楼市调控政策的不断加码，市场再度陷入低谷，商品住宅库存再度上行。2012年至2013年，市场有所回暖，但区域和产品严重分化，导致35城市总体库存只是高位盘整。而从去年下半年开始，库存再次步入上行通道。图1：全国35城商品住宅库存总量资料来源：CRIC、上海易居房地产研究院整理二、2013年35城商品住宅库存面积及增幅 从2013年全国35个重点城市商品住宅库存面积排名情况看，西安的商品住宅库存量最高，而天津和沈阳分别排名第二和第三位。此类城市库存偏高，主要与其较大的城市规模有关，除天津为直辖市外，其他城市均为超大型省会城市，正处于城市建设快速扩张期。很多房企看好它们的发展后劲，纷纷进入此类城市。福州、海口和厦门的库存规模相对较小，一方面是市场本身规模较小，另一方面市场去化效果理想，也导致住宅库存较少。图2：2013年全国35城商品住宅库存资料来源：CRIC、上海易居房地产研究院整理从2013年全国35个重点城市商品住宅库存增幅情况看，23城市呈现正增长，12城市呈现负增长。从具体数值看，昆明、银川和南昌库存增幅分别为96.3%、94.2%和75.9%。这几个城市正处于房地产快速发展期，商品住宅供应增长快，但2013年楼市成交活跃度不如一线城市，导致库存增幅偏高。而成都、郑州和北京的商品住宅库存同比跌幅最为明显，分别为-43.7%、-26.2%和-24.4%。主要是这几个城市人口增长快，且2013年需求相当旺盛。图3：2013年全国35城商品住宅库存增幅资料来源：CRIC、上海易居房地产研究院整理三、2013年35城人均商品住宅库存我们对于35个重点城市的人均商品住宅库存量进行比较分析，计算方法为人均库存量=2013年年末库存/2012年市区常住人口。从人均商品住宅库存排名看，西安、长沙和青岛的人均库存量较大，分别为4.75平方米/人、4.52平方米/人和4.13平方米/人。主要是这些城市商品住宅库存相对较高，且城市人口规模有限，导致人均库存较高。这就制约了房价上涨的空间。深圳、北京和上海的人均库存量较小，分别为0.38平方米/人、0.44平方米/人和0.47平方米/人。这些城市均为一线城市，但各自情况不同。北京和上海主要是由于城市规模和人口基数较大，导致人均库存较小；深圳则由于库存规模有限，导致人均库存排名末尾。可见，这些城市的房价上涨压力较大。图4：全国35城人均商品住宅库存量排名资料来源：CRIC、上海易居房地产研究院整理四、35城企业购置土地面积及增幅 从2003-2013年全国35个重点城市企业购置土地面积排名情况看，重庆、沈阳和北京分列前三位，重庆人口最多，成为直辖市后，进行了大规模的土地开发和城市