吉安房地产市场调查报告.pptxVIP

吉安项目市调报告 衷越 2014·3·12 ; 目录 1· 青原区房地产市场概况 2· 青原区商业概况 3· 参考性楼盘概况 4· 项目的几个思考点 5· 总结; 市场概况 主要商业楼盘销售情况 青原区房地产市场小结 ; 青原区在售/待售楼盘24个，产品结构为75%为住宅，5%为公寓写字楼，20%为商业。各楼盘主要集中在区政府片区/青原大道沿线和规划滨江新区内； 代表性楼盘 住宅：康居·外滩/上江界/理想城； 公寓·写字楼：盛唐华都/豪德星城； 商业：万商汇/豪德星城； 主要大盘：万商汇/金鑫·未来港/理想城/盛唐华都； 区域内住宅产品交易均价：4334元； 数据来源：市调/吉安房产交易网；;主要商业楼盘销售情况; 青原区自2001年正式挂牌成立为县级行政区，经过十余年发展，区域内已经成为吉安副市级商业区。根据吉安市2010-2020年规划纲要，青原区河东片区将打造成集居住、商业、休闲和金融于一体活力新区，同时将青原区东向沿江带规划为吉安市“一江两岸”的滨江新区。截止2013年底，区域内常驻人口为8.6万，GDP为56.8亿元，同比增长15.8%，政策、资源及交通相对的完善和丰富，有力支撑了房地产行业发展； 1. 截止2014年3月10日，本年度青原区住宅实际销售套数944套，占吉州区成交量的44.1%，成交均价4292元，为吉州区的77.5%； 2. 支撑青原区房地产市场发展的主要因素为1）土地价格较低；2）政府政策及规划导向；3）青原区经过十余年发展，由当初的乡下面貌演变成了城市新区，具备了经济、人口、交通条件和一定的配套资源； 3. 青原区销售价格（含住宅、商业）均比吉州区低20-45%，商用物业差距相对更大，最高达到45%。主要因素为相比吉州区配套及远期价值提升和流动人口少及商业不够繁荣等。由此直接导致营销、价格及客户构成的差异，据了解，青原区主要为吉安县级客户构成，关注点为价格和优惠； 4. 从青原区土地存量结构和吉安市公共资源网信息披露，未来青原区土地供应将集中在河东滨江新区内，购买/投资热点将向该区域内集中； 5. 由于政策的优越性，青原区吸引了福建（盛唐华都）、北京（理想城）、湖北（金鑫未来港）和香港（豪德）的开发商投资开发商业项目，其开发理念和规模相比本地开发商更具优势。同时由于青原区商业氛围薄弱，业态低端等因素，因此具有较大的投资机会点；; 片区内商业业态及租金情况 火车站及项目周边消费情况 青原区商业网点概况 小结;;道路/网点;站前广场（数据采集自项目对面物业） 1. 站前广场业态构成为餐饮/酒店/零售/土特产。 2. 其中一楼租金水平为65-75元，越往车站越贵；二楼为20-25元；火车站外围（正气路55-60）；26家店面中有1家招租，一家转让； 3. 人均消费情况为餐饮10-25元/零售（特产）5-60元/网吧4元一小时/住宿60-130元； 4. 站前广场商业形成了明显的“阴阳街”格局，靠项目这边人流/车流明显低于对面的商业，并且人流及车流均自发从项目对面的商业区通过； 5. 经选点目测计算（中午13时/下午17时），5分钟内车流进入/停放火车站为12辆（涵公交车），其中有1-2为社会车辆停放，其余为客流接送车辆； 1）. 5分钟内进出（各）站人员为60-90人次（涵公交车输送），进站人员五分钟内具有消费意向的约有1人； 2）. 经于特产店及木桶饭店老板闲聊得知，生意较好的时间段为上午11时左右和下午4-6时及晚上8-11时。多为偶得客户，针对性消费强（吃饭/零食）；一致认为租金较高生意比较难做，平均1-2年的开店周期； 6. 前日站前广场新开张餐饮店和台球/小型KTV一家，经过三个时段分别调查，基本上没有客户消费； 7. 站前广场候车人员多为年轻人及家庭和组团型务工人员，多滞留于进站口前的花带旁。;项目周边人流/车辆统计（选点定时测算） 1. 中午13时/下午17时测算统计，5分钟内车流数18辆，其中一半为工程/货车和摩托车类；人流5分钟内为6-8人次（有部分为旅客/前往工商银行办理业务）； 2. 由于路网因素，项目距井冈山大学路程为20分钟左右，基本上无学生通行； 3. 通过打