地铁对区域发展影响-深圳、西安为例.pptVIP

Owned by ELD Owned by ELD Owned by ELD Owned by ELD Owned by ELD * 深圳地铁研究 * 地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。 近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场 各区历年住宅销售面积所占比例走势 各区历年房地产销售面积（单位：万平方米） 1% 4% 1% 62% 29% 3% 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田 2004年各区土地出让面积比例 * 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。 地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。 地铁发展阶段 对房地产价值的影响幅度 一期建设 一期运营 二期建设 临近完工 全线通车 运营成熟期 地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现 物业 类型 最大增值区 显著增值区 一般增值区 距离地铁站 增值幅度 距离地铁站 增值幅度 距离地铁站 增值幅度 住宅 100～200m 30.62% 200～400m 23.03% 400～600m 16.95% 轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比 注：地铁对房地产的影响的有效距离为≤600米的范围 * 地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区 福田典型片区三级市场价格走势 南山典型片区三级市场价格走势 各区历年住宅销售面积所占比例走势 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。 近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场 * 城市地铁站点对于周边土地利用的影响半径在400-600米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同 一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响 地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著 地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间，100-300米范围内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段 地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显 资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析 * 地铁对本区域价值影响 * 西安地铁的远期规划包括6条线路，目前已落实规划的包括地铁1、2号线，建设周期预计为2006-2013年 整体规划 西安地铁规划为6条线，总长251.8公里，覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，预计轨道交通客运量占居民出行总量的25％，二号线与一号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线； 近期建设进程 地铁二号线于2006年9月首先动工，自北客站穿过城区至韦曲，计划2011年建成通车； 地铁一号线线路全长31.825公里，计划于2009年1月动工，全线分两期建设，一期工程为后围寨至纺织城段，全长25.337公里，预计2013年建成通车；二期工程为森林公园至后围寨段，线路全长6.488公里。 二号线：2006-2011 一号线：2009-2013 三号线：2010- 四号线：规划中 五号线：规划中 六号线：规划中 * 目前西安市民对于地铁价值仍未建立清晰的认知，仅将其作为一个普通的公共规划利好 “西安人对地铁的概念还比较模糊，只知道地铁给交通生活带来了便利，具体有什么真